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业主的建筑物区分所有权 一、业主的建筑物区分所有权有关规范 • 1、《民法典》第二编第六章 业主的建筑物区分所有权，共17条 • 2、《民法典》第三遍第二十四章 物业服务合同，共14条 • 3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题 的解释》，共19条 • 4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》 ，共5条 • 5、《物业管理条例》，2003年制定，2018年第3次修订 • 6、《黑龙江省住宅物业管理条例》，2021年3月1日生效 二、什么是业主的建筑物区分所有权 • 1、建筑物区分所有权 •   《民法典》第271条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有 部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管 理的权利。 • 三部分构成：专有部分的所有权+共有部分的共有权+共有部分的 共同管理权=业主的建筑物区分所有权。 • 三部分缺一不可： • 第二百七十三条  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权 利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 • 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有 和共同管理的权利一并转让。 • 2、业主 • 完成登记的，或 • 基于人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗 赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理不动产登 记的自然人、法人和非法人组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义 务。《黑龙江省物业条例》第12条。 三、专有权 • （一）专有权的概念 • 业主对于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有占有、使 用、收益、处分的权利。 • 业主在享有专有部分的权利同时，不得危及建筑物的安全，不得 损害其他业主的合法权益。 • （二）专有权的客体 • 房屋，以及车位、摊位等特定空间，整栋建筑物，且具备以下条件 • 　1、具有构造上的独立性，能够明确区分； • 　2、具有利用上的独立性，可以排他使用； • 　3、能够登记成为特定业主所有权的客体。 　 • （三）专有部分的范围 • 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物 权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算 ；尚未进行实测的，暂 按房屋买卖合同记载的面积计算。 • 我国采取的是墙中心线。 • （四）专有部分的使用、修缮、管理、维护 • 使用受到用途限制，住宅改经营性用房应遵守法律、法规以及管理规约，还要有 利害关系的业主同意。279条 • 本建筑物内的业主是利害关系人，应当是有利害关系的全体业主同意 • 规划内其他建筑物业主认为是利害关系人应当证明。 • 修缮：《物业管理条例》要求装修应当告知物业服务企业。 • 维修专有部分的共同墙壁等费用由该共同部分的业主承担，但费用是由特定业主 导致，由该业主承担。 四、共有权 •   （一）共有权的概念 • 业主依照法律的规定或管理规约及业主大会的决定，对建筑物内 住房或经营性用房的专有部分以外的共用部分所享有的占有、使 用、收益、处分的权利。 • （二）共有部分的构成 • 1、法律、法规规定的共有部分 • （1）建筑区划内的道路，属于业主共有 274条第一句 • （2）建筑区划内的绿地，属于业主共有 274条第二句 • （3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业 主共有。 274条第3句 • （4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业 主共有 275条第2款 • 2、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂 等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设 备间等结构部分； • 3、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所 及设施等 • 4、建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有 的整栋建筑物的规划占用地或城镇公共道路、绿地占地除外。 • （三）停车位、停车库 • 1、停车位与停车库的独立地位判断 • 前提是停车位与停车库已登记为一项独立财产 • 2、停车位与停车库的使用规则 • 第二百七十六条  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业 主的需要。 • 规划，指政府规划部的规划；应当优先满足业主需要指规划部门规定的配置比 例。满足业主需要是指按照规划建造并交由业主即可。 • 如开发商违反了