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工程投资筹划营销; 工程投资筹划营销是全案最为关键的环节,反映了开展商选择开发工程的过程,这个过程是考验和衡量开展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着工程成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。
工程投资筹划营销可对工程进行定价模拟和投入产出分析,并就躲避开发风险进行策略提示,还对工程开发节奏提出专业意见。 ;1、工程土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状;2、工程用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 ;3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .工程的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状;4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融效劳 .邮政效劳 .娱乐、餐饮、运动 .生活效劳 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对工程不利的干扰因素 .历史人文区位影响 ;1、宏观经济运行状况 .国内生产总值:第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量、房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策:货币政策、利率、房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及工程所在地其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 ;2、工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .工程所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 .短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划;3、工程所在地房地产市场总体供求现状
4、工程所在地商品住宅市???板块的划分及其差异
5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购置实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购置行为分析 ; 1、工程地块的优势 2、工程地块的劣势 3、工程地块的时机点 4、工程地块的威胁及困难点 ; 1、类比竞争楼盘调研 .类比竞争楼盘根本资料 .工程户型结构详析 .工程规划设计及销售资料 .综合评判 ; 2、工程定位 .市场定位: 区域定位 主力客户群定位 .功能定位 .建筑风格定位 ; 1、商品住宅工程价值分析的根本方法和概念 .商品住宅价值分析法〔类比可实现价值分析法〕: 选择可类比工程 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 分析可类比工程价值实现的各要素之特征 比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值 根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价 .类比可实现价值决定因素:类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异 B 工程周边环境的差异:自然和绿化景观的差异 教育和人文景观的差异 各种污染程度的差异 社区素质的差异 C 周边市政配套便利性的差异 ;工程可提升价值判断 A 建筑风格和立面的设计、材质 B 单体户型设计 C 建筑空间布局和环艺设计 D 小区配套和物业管理 E 形象包装和营销筹划 F 开展商品牌和实力价值
实现的经济因素 A 经济因素 B 政策因素;2、工程可实现价值分析 .类比楼盘分析与评价 .工程价值类比分析: 价值提升和实现要素比照分析 工程类比价值计算;1、均价确实定 .住宅工程均价确定的主要方法:类比价值算术平均法 有效需求本钱加价法 A 分析有效市场价格范围 B 确保合理利润率,追加有效需求价格 运用以上两种方法综合分析确定均价;2、工程中具体单位的定价模拟 .商品住宅定价法: 差异性价格系数定价法〔日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数〕 .各种差异性价格系数确实定: 确定根底均价 确定系数 确定幅度 .具体单位定价模拟 ;1、工程经济技术指标模拟 .工程总体经济技术指标 .首期经济技术指标
2、工程首期本钱模拟 .本钱模拟表及其说明;3、工程收益局部模拟 .销售收入模拟: 销售均价假设 销售收入模拟表 .利润模拟及说明: 模拟说明 利润模拟表 .敏感性分析: 可变本钱变动时对利润的影响 销售价格变动时对利润的影响 ;1、工程风险
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