公募REITs一季报分析：业绩表现分化，静待估值修复.pdf

策略专题 内容目录 1. REITs 市场回顾：市场继续扩容，指数表现承压7 1.1. 一级发行：发行节奏放缓，首日涨幅回落7 1.2. 二级表现：总体震荡下行，成交活跃度走弱9 2. 政策分析及展望：制度不断完善，进一步推进REITs 常态化发行阶段 11 3. 2023Q1 业绩分析：完成度表现分化，不利因素影响将缓解 13 3.1. 园区基础设施：Q1 环比修复缓慢，整体完成度较高 14 3.2. 仓储物流：Q1 业绩环比微降，经营表现相对稳健 17 3.3. 能源基础设施： Q1 环比继续下行，EBITDA 恢复常态 19 3.4. 保障性租赁住房：Q1 业绩符合预期，整体运营情况良好20 3.5. 交通基础设施：Q1 环比上浮明显，23 年修复可期22 3.6. 生态环保： 季节影响Q1 环比回升，EBITDA 恢复明显26 4. 可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高，交通基础设施估值分化较大28 5. 风险提示39 3 38 策略专题 图表目录 图1：2022 年下半年以来REITs 发行节奏加快7 图2 ：2023Q1 新上市REIT 首日涨幅较2022 年末有所提升8 图3 ：上市REITs 类型分布（按只数）8 图4 ：上市REITs 类型分布（按市值）9 图5 ：2022 年REITs 总指数震荡下行9 图6 ：REIT 细分类别历史表现对比 10 图7 ：REITs 成交活跃度有所下降 10 图8 ：2023Q1 保障性租赁住房REITs 营收完成度领先，园区基础设施REITs、仓储物 流REITs、交通基础设施REITs 和生态环保REITs 完成度相近，能源基础设施REITs 完 成度相对较低 13 图9 ：2023Q1 仓储物流REITs EBITDA 完成度领先，保障性租赁住房REITs、园区基础 设施REITs、能源基础设施REITs 和交通基础设施REITs 均完成四分之一以上，生态环 保REITs 完成度相对较低 14 图10：园区基础设施REITs 营业收入完成度测算 14 图11：园区基础设施REITs EBITDA 完成度测算 14 图12：张江光大园平均合同租金显著上升，受重要租户合同到期影响，出租率下降... 15 图13：仓储物流REITs 营业收入完成度测算 17 图14：仓储物流REITs EBITDA 完成度测算 17 图15 ：红土创新盐田港REIT 出租率稳定保持高位 17 图16：中金普洛斯REIT 一季度出租率略微下降，租金单价稳定上涨 19 图17：能源基础设施REIT 营业收入完成度测算 19 图18：能源基础设施REIT EBITDA 完成度测算 19 图19 ：鹏华深圳能源REIT2023 一季度产量下滑20 图20 ：保障性租赁住房营业收入完成度测算20 图21 ：保障性租赁住房 EBITDA 完成度测算20 图22 ：红土创新深圳安居REIT 四个项目一季度出租率保持高位，凤凰公馆项目持续上 升21 图23 ：华夏北京保障房REIT 一季度各项目收缴率小幅下降21 图24 ：文龙家园项目出租率持续上升，熙悦尚郡一季度小幅回升21 图25 ：中金厦门安居REIT 公寓一季度出租率环比均上升，维持较高水平22 图26 ：交通基础设施REITs 营业收入完成度测算22 4 38