开展农地入市探索 焕发“沉睡”土地活力-《中共南宁市委党校学报》(2020年3期).docx

龙源版权所有 开展农地入市探索 焕发“沉睡”土地活力作者：卢昭清 伍思璇来源：《中共南宁市委党校学报》2020年第03期 [摘要]广西北流市开展农村集体经营性建设用地入市试点后，通过建立健全农村集体经营性建设用地入市制度，探索农村集体经营性建设用地入市范围和途径，试点积累了有价值、有意义、可操作的入市经验和改革模式。但前期试点推行中也出现了不少细节操作难题，本文就有关问题展开调研并提出了对策建议，拟为下一步全国农地改革的全面铺开提供一些理论的参考。 [关键词]农村 集体 土地 入市 [中图分类号]F301 [文献标识码]A [文章编号]1009-4245（2020）03-0027-05 DOI：10.19499/j.cnki.45-1267/c.2020.03.006 2015年《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》颁布后，北流市成为全国33个农村集体经营性建设用地试点县（区）之一，也是广西唯一入选的试点县（区）。自试点以来，北流市建立健全农村集体经营性建设用地入市制度，探索农村集体经营性建设用地入市范围和途径，为改革试点提供了有价值、有意义、可操作的入市经验和改革模式。本课题组于2019年5月就北流市前期农地入市探索工作进行了考察调研，拟为下一步全国农地改革的全面铺开提供一些理论的参考。 一、北流市农地入市改革历程和做法 北流市农村集体经营性建设用地入市改革立足本地实际，坚持“能不征、就不征”“可入市、尽入市”的原则，明确了入市范围、入市主体、入市方式及途径和安置方式，着力建立城乡统一的建设用地市场，推动城乡一体化和新型城镇化建设，主要做法有以下几种。 （一）调研核查，完善规划，做好前期工作 1.明确入市对象。“结合北流市的实际情况，明确集体经营性建设用地为：2014年度土地利用变更调查结果中地类现状为农村集体建设用地，在北流市土地利用总体规划（2006—2020年）中确定为建设用地，且北流城市总体规划、各镇总体规划确定为工矿仓储、商服、旅游等经营性用途的土地。”[1]通过这项举措确保改革对象定义清晰。 2.摸清集体经营性建设用地底数。国土资源部门制定了全市集体经营性建设用地调查方案，组织各乡镇成立集体经营性建设用地专项调查工作组，采用高清影像、无人飞机等辅助技术，深入村屯小组进行拉网式外业调查，建立农村集体经营性建设用地数据库，全面摸清集体经营性建设用地位置、范围、面积、权属、建筑状况、现状用途等情况。依法依规为农村集體经营性建设用地颁发使用权证，为集体经营性建设用地入市奠定基础。 3.完善土地规划。国土资源部门调整完善现行土地利用总体规划，编制零星分散集体经营性建设用地整治复垦规划，探索编制村级土地利用总体规划，做细规划内容。住建部门加快推进村镇建设控制性详细规划编制工作，扩大规划覆盖范围;为每一宗入市地块明确容积率、建筑密度等使用条件，确保先规划后入市。 （二）培育主体，尊重民意，维护农民权益 农村集体经营性建设用地入市交易需要强有力的组织来凝聚农民意识。 1.农民多形式参与入市。实践中，北流市通过三种方式明确入市主体：健全的村委会、村民小组等村民自治组织可充分发挥主体作用直接参与入市;培育集体经济组织参与入市工作，试点后北流市推动成立农民专业合作社495家;积极探索培育发展入市新主体，部分村组提出通过成员民主投票推选代表代理土地入市工作。三种方式切实可行，得到了群众的普遍认可。 2.充分进行民意决策，尊重农民参与意愿。集体经营性建设用地入市是集体资产处置重大事件，要充分尊重农民意愿。不管是入市决定还是收益管理，都必须经过集体会议集体决策。 （三）建立规约，公平透明，完善各方平衡机制 北流市强力推动北流试点，通过“三征收、一调整”，构建兼顾国家、集体和个人的收益分配机制。 1.征收土地增值收益调节金，主要是平衡不同用途不同来源的集体建设用地收益差距。北流市在制定方案之初，就高度重视入市收益不均衡问题，并始终作为改革要解决的主要问题。集体经营性建设用地入市，均以入市总价款为基数，按一定比例征收土地增值收益调节金。入市土地用于工业和公益类项目建设的，征收入市总价款的5%;用于仓储、物流、旅游类项目建设的，征收入市总价款的15%;用于商服、住宅类项目建设的，征收入市总价款15%—50%。 2.征收土地增值收益再分配金，主要是平衡不同区域不同用途集体建设用地入市的收益差距。新增集体经营性建设用地入市和零星分散集体经营性建设用地整治后易地入市，由于入市地块用途差异（如商住、工业用途）、区位差异（远郊区、近郊区），会导致收入差距巨大。为平衡收益，针对新增入市和零星分散整治后入市，入市后土地用于商服、住宅类项目且需安排留用地的，征收土地