房地产项目并购与合作常见模式相关法律事务.pdf

房地产项目并购与合作常见模式 相关法律实务 1 课程目标 目 标 target 01 概念辨析 （各类模式的法律特点与差异） 02 风险及防范 （不同模式的法律风险及防范措施） 03 如何选择 （各类拿地模式如何适用） 2 并购与合作类拿地模式 土地使用权转让 股权类合作开发 联营型合作开发 委托代建代管 3 一、土地使用权转让 是一种资产收购，指直接从原土地使用权人手中通过国有土地使用权转让的方式获 概念 取土地。（在建工程转让） （1）已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证； 条件 （2）已投资额（不含土地出让金）达到开发投资总额的25%。 法律依据： 《城市房地产管理法》 第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书; (二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百 分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 4 一、土地使用权转让 开发投资总额 5 一、土地使用权转让 【案例】未达到25%转让条件：区域某项目 交易要点： 1、以项目公司名义进行开发建设，我司派驻开发 ③在建工程转让 目标公司 碧桂园 管理团队进驻项目公司； 2、实现土地转让前，规划、设计、施工单位的选 债务多且复杂 择、工程造价及预算确定、施工合同的签订等均 需按我司要求执行。 3、提供借款解除抵押的前提为合作方需提供足额 A、B地块 C、D地块 ①借款解除抵押 有效的担保。 （商业） （住宅） ②施工单位垫资修 4、风险点：目标公司债务多且复杂，在实现转让