房地产世联：专业服务之综合体.ppt

案例一：天津-海河水上运动世界项目 项目位置：天津市河西区海河改造第六节点——海河水上运动世界内 项目规模：总建筑面积79万平米，其中公建51万平米，住宅28万平米 项目界定：直辖市核心区位大规模公建综合体 客户面临的困惑： 快速发展城市的大规模综合体开发策略与分期 超大规模公建在项目中的处理方法 多种物业形态的市场定位 世联提供服务： 区域整体定位；各类物业分主题的功能定位；定位实施的举措；各类物业发展建议；项目开发策略 * 第二十四页，共三十七页。 案例二：青岛-世纪广场项目 项目位置：青岛香港西路南侧，海滨区域 项目规模：占地2.1万平米，容积率4.0 项目界定：城市中心区域的综合体物业 物业类型：公寓、写字楼、商业 世联解决的问题： 中心区综合体的发展模式的研究 地块最大价值的挖掘 综合体各功能定位使各功能兼容且能业态互动 功能规划及配比 产品设计原则及建议 * 第二十五页，共三十七页。 案例三：合肥-财富广场三期项目 项目位置：合肥濉溪路与亳州路交口的东侧 项目规模：总建筑面积约12万平方米 项目界定：城市核心区边缘的项目前期成功开发的中等规模综合体项目 客户面临的困惑： 想继续开发写字楼，但是不知道市场容量够不够？ 没有开发商业的经验 世联提供服务： 梳理企业开发战略，分物业类型分析合肥市场；确定综合体的物业类型和功能配比、市场定位、客户定位；商业规划 * 第二十六页，共三十七页。 密极：保密 * 仅供与贵司交流。 * 密极：保密 密极：保密 世联专业服务之_综合体 * 第一页，共三十七页。 综合体和单一物业的比较 比较因素 综合体 单功能物业 功能 复合性、适应性 单一性 区位 一般在城市核心区域 根据功能确定 建筑形式 多样化 单一 投资风险 较小 较大 总投资 一般较大 相对较小 经济风险 较大 较小 客户来源 具有自我寄生功能，部分来自于内部 全部来自于外部 客户活动 体验式的 目的性的 客户综合使用成本 较小 较大 综合体特性 * 第二页，共三十七页。 综合体项目在定位过程中的思考关键点 世联观点 1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能 3. 各种物业类型之间的相互影响 4. 开发时序与物业价值最大化的关系 * 第三页，共三十七页。 1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 世联观点 都市综合体的四种发展模式 根据项目的区位及产业资源，结合市场条件，确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式。 * 第四页，共三十七页。 2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能 世联观点 酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次 商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。 公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求 在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。 * 第五页，共三十七页。 3. 各种物业类型之间的相互影响 世联观点 与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。 例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。 商业 办公 酒店 公寓 作用 相互关系 提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士） 实现较高的销售价格 保持物业形象 外向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目较大的差异 保证开发企业现金流的来源 满足中长期居住者需求 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂 公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次 * 第六页，共三十七页。 4. 开发时序与物业价值最大化的关系 世联观点 综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义， 一、最大限度的实现各个物业自身的价值 二、避免各物业之间的负面影响。 正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。 * 第七页，共三十七页。 世联研究：综合体四种发展模式 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 模