地产项目开发策划书(完整版).docVIP

地产项目开发策划书(完整版) 开封地产市场项目开发方案 一、宏观市场环境分析 （一）开封市宏观经济环境分析 近年来开封市经济持续、健康、快速发展。 开封作为中原经济崛起的“引擎”，各项指标接近十年最高水平。开封市经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅，开封累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 本案位于开封市自贸区——开封市十三大街，占地近150亩地，紧邻自贸区管委会，四周被河南建业、绿地、恒大等有实力的地产开发商开发的商住小区围绕。这些著名的地产公司所开发的住宅市场定位较为高等，能有效拉高该区域的消费水平。它们所开发的住宅基本售空，并且已经在规划后期开发，区域人口将 1、年龄在35--60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中江边位置的中老年人 ； 家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年。　　　　 2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在汉工作的管理者或成功人士； 家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年　　 3、年龄在28--40岁之间 ，月收入5000元以上 ，时尚、享受在高科技工业园工作的管理阶层。 　 目标客户类型构成图 （五）产品设计定位及建议 针对本项目特殊的地理位置，在小区中心建休闲广场和寓意喷泉。为小区增一别致夜景，既给居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处，同时与对面的东湖美景相得益彰。 试想：当夜幕降临的时候，小区中心一路走来。远远的看到休闲广场上灯火一闪一闪的跳动着，近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。 如此一来，一方面能够增加本项目的吸引性，提高本项目在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。 ????? 建筑风格吸取中国传统士大夫阶层的休闲性建筑——重点是湖景小区建筑的精华要素，与现代城市市民休闲方式的大气、宽松、明快、舒畅等特色相结合，从而创新出一种融汇古今的新型人文湖景高档小区。 根据市场调查，大部分人对追求舒适的生活环境，追求健康为本的生活方式，希望社区配套尽善尽美 ，对高档住宅有强烈的需求，希望一梯两户或二梯四户， 主力户型为 3 房 2 厅 2 卫 ， 2 房、 4 房为其必要补充，建筑面积不求过大，但求实用， 70-170 平方米之间 可以接受，但总价希望在 75 万元以内 。比较认可户式中央空调、热水系统、智能化设施，对物业管理不太关注，不需要提供精装修，对车位的需求较大。 （六）价格定位 根据周边相似楼盘的价格调查（下表）显示，结合本楼地理位置、周边环境及所面对人群收入状况、综合本楼盘开发成本，依据国家有关房地产法律政策，本楼盘价格将定位为中高档收入水平人群，户型采用采用中等户型，既能满足大部分人群对居住的要求，同时价格也控制在所能接受的范围，约为6000—6500元/平方米。 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 具体的推广时间段安排： 推广阶段 2017年 2008年 月份 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 预热期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 开盘亮相期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 第一强销期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 稳定销售期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 第二强销期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 各阶段有不同的推广计划。 （二）案名及平面表现 1.案名 （三）营销推广建议 营销策略即营销战略指导下的计谋与谋略，它虽由营销战略所规定，是对营销战略的进一步细化，但自身也是极为丰富多彩的，是可以对战略进行创造性的发挥的，从而使战略本身更加血肉丰满，最终得以完美的实现。内容如下： ???? 1、传播形式的重点是创新性活动 ????以少而精为原则，适当打一些户外广告、车体广告、报纸广告、电视广告、网络广告，把重点放