深圳万科天津东丽湖项目全程策划.docx

（万科企业管理）深圳万科天津东丽湖项目全程策划 天津东丽湖·万科城 集团开发规模最大的项目 １、规划为中国首卒优质生态型社区 ２、先造城，再建房，以项目完善配套设施； ３、以周边优美的自然环境为主要推广卖点； ４、全程体验式营销方式，以独特生活品位打动客户。 壹、项目概述 1、项目概况 （1）基本概况 天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住 宅项目，总占地面积 4095 亩（273 公顷），总建筑面积 88 万平方米，其中住宅建筑面积 80 万平方米，公建建筑面积 8 万平方米。项目容 积率不大于 0.36，建筑密度不大于 20％，绿地率不小于 50％。 （2）地理位置 项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。距外环线 17 公里，距离天津市区中心约 28 公里，距离滨海城区 25 公里，距离天津机场 26 公 里。万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为 7.3 平方公里，辽阔的水面，充足的地热资源，丰富的水产，良好的空气质量和声环境 质量都属于天津市各自然生态保护区之首。 （3）总体规划 东丽湖·万科城是万科经历 20 年集团发展后，承接第三个十年发展的壹个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。计划在 8-10 年内建设成为壹个集居住、教育、旅游、休闲为壹体的功能齐全的完整综合性新市镇。 2、项目自然环境：地处东丽湖温泉度假旅游区 东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之壹和七大生态保护区之壹，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，且有大面积的植被和人工绿化。东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长 12 公里，面积达 7.3 平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，仍有美容、理疗等功能。（1）周边环境 东丽湖周边环境环境非常好，七里海湿地环境覆盖东丽湖地区，营造大的环境调节气候。七里海总面积 95 平方公里，是国务院批准的国 家级天津古海岸和湿地自然保护区的重要组成区域，也是我国北方面积最大的带有古海岸特色的滨海湿地，它是大自然留给人类的瑰宝， 镶嵌在渤海之滨的壹颗璀璨明珠。因其覆盖东丽区域，改善本地区空气质量，调节区域小气候，有“绿色肺叶”之称，拥有特殊的生态功 能。七里海湿地大面积的苇海、水域，充溢着壹种“野”味。野水、野草、野鸟、野景、野情、野趣、七里海区域内的东丽湖，是离天津 中心城区最近的自然保护区，具有得天独厚的湿地环境。 （2）湖面 东丽湖是 1976 年为农业灌溉而人工开挖的水库。蓄水量 2200 万立方米，湖岸周长 12 公里，水域辽阔，面积达 7.3 平方公里（约 1.1 万亩），相当于西湖的 1.5 倍。 其水域面积位居天津市各自然生态保护区之首。 （3）植物群落 主要有三种生态群落，其中芦苇群落覆盖面积最大。 ①芦苇群落：从生态角度，芦苇具有多种生态功能，具有减轻土壤水分蒸发，调节空气湿度，增加土壤有机质，改造滩涂，固堤的作用。 也是各种候鸟栖息，繁殖的场所。既有经济价值，又有很高的审美价值。 ②芦苇杂草草甸群落。 ③湖堤为刺槐群落。 （4）动物 （5）空气质量 通过空气质量检测对比，东丽湖地区的 NO2、TSP、SO2 三项指标的现状浓度都低于全市的平均浓度，是天津市空气质量最好的区域之壹。（6）声环境质量 东丽湖地区噪声分贝值远低于市区及其它乡镇地区，基本没有噪声污染。根据监测结果，东丽湖项目中心区域的昼夜噪声监测值均低于《城 区区域环境噪声标准》（I 类），声环境质量较好。 （7）交通状况 东丽湖度假旅游区和北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程 30 分钟，距开发区车程 25 分钟，正处于天 津市区和滨海新区的中间位置。目前，通过津汉公路、卫国道和市区相连；每天往返市区和滨海新区人流量达 10 万人次；东丽湖和京、 津、塘的交通网络基本成型。未来，茶金路和京津塘高速公路、津滨高速公路交口处开通出口；金钟河大街延长线将于年内通车，该路可 由金钟河大街直接达到东丽湖东丽之光大道。 天津机场和东丽湖之间已修建壹条高速路。 二、项目分析 ——住宅郊区化的黄金地带 天津的城市扩张带动了周边区域的发展，东丽湖·万科城在城市发展的大好形势下迎来了发展的契机。 1、宏观环境：“壹根扁担挑俩头”的理想位置 未来天津城市的发展将呈现“壹根扁担挑俩头”的格局，即天津市区和滨海新区齐