两集中政策后上海供地趋势及房企应对策略.pptx

专业至上 服务至诚Professional · Sincere“两集中”政策后上海供地趋势 及房企应对策略C 目 录O N T E N T S“两集中”政策背景及特征解读上海供地结构及未来供地机会房企参与上海土地市场的特征对房企应对“两集中”的策略2第 一 章“两集中”政策背景及特征解读3事件背景网传2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是 集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。随后青岛、郑州、天津、济 南、福州自然资源和规划局纷纷发布关于“土地集中出让”模式的文件22个城市分别为：北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈4阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。政府出台政策的初衷“两集中”政策主要由政府控制供地节奏来达到从土地端调控市场的目的。根据市场状况调整每次供地的规模、地块位 置等因素可以实现“抑制市场过热”、“防范市场过冷”两种调控诉求3引导各线城市房地产均衡发展目前土地集中出让涉及22个 热点城市。房企为避免资金 空转必然会下沉进入非集中 供地的城市，引导房企进行 城市群优化布局12分流房企资金、降低土拍热度土地集中出让时，房企短期能同时 调动的资金量有限，降低单场土拍 整体的土地竞争强度，即便个别优 质地块溢价率过高，也有劣质地块 低价捡漏，控制整体溢价率调控土地及住宅供应结构政府调控单场土拍供地的结 构，优质热点地块与远郊地 块搭配供应，降低整体土拍 溢价率。未来项目集中上市 也便于政府做价格对冲抑 制 市 场 过 热防 范 市 场 过 冷4部分库存量大的城市控制供地节奏、饥饿营销目前已经公布“两集中”的城市青岛、济南、郑州、天津、福州房地产市场均面临压力，部分板块库存量大。政 府集中出让土地，部分房企出于确保拿地目的，会参拍非热点的地块“两集中”政策是对“三道红线”、“五档分类”的补充从政策连贯性上看，“三道红线”政策指向房企融资收紧、“五档分类”指向居民购房贷款，“两集中”政策则是从政 府角度对土地供应进行调节。“两集中”政策的出台补充了调控政策的顶层设计中政府参与土地供应的限制稳地价、稳房价、稳预期五档分类三道红线两集中银行业金融机构分档类型房地产贷款占比 上限个人住房贷款占 比上限红线一剔除预收款后的资产负债率大于 70%红线二净负债率大于 100%红线三现金短债比小于 1 倍一是集中发布出让公告第一档：中资大型银行中国工商银行、中国建设银行等7家40%32.50%第二档：中资中型银行第三档：中资小型银行和非县域农合机构1招商银行、农业发展银行等17家27.50%20%城市商业银行2、民营银行22.50%17.50%大中城市和城区农合机构档位标准有息负债规模增速阈值红色踩“三条红线”中的三条0%橙色踩“三条红线”中的两条5%黄色踩“三条红线”中的一条10%绿色未踩线15%第四档：县域农合机构县域农合机构17.50%12.50%二是集中组织出让活动第五档：村镇银行村镇银行12.50%7.50%注：1. 农合机构包括: 农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。2. 不包括第二档中的城市商业银行。月免费分享百份地产资料，月更新上千份地产资料，获取资料及添加社群请+客服vx：liytlonm88！ 即可获得6个地产人都在用的智库，一个专注于地产的智库，一个地产资料千G的「地产集成智库」]！目前出台两集中政策的城市特征目前出台“两集中”政策的青岛、郑州、天津、济南、福州五个城市均为房地产市场压力较大的城市，有通过控制土地 供应来“防范市场过冷”的动机青岛、郑州、济南、天津、福州商品房销售面积累计同比青岛、郑州、济南、天津、福州新建商品住宅价格指数当月同比%120%2010080156040102005-20-400-60-80-5青岛郑州福州济南天津天津济南福州青岛郑州“两集中”政策对企业的影响对企业而言，“两集中”政策将增加企业风险，对企业运营能力提出更高的要求。同时具备资金优势、勾地能力、收并 购能力的房企在未来拿地机会更多，在布局上也将促使更多房企关注都市圈深耕“两集中”政策带来的不可控企业风险 “两集中”政策加速企业分化房企规模的持续分化资金雄厚的大型房企更具实力调动资金参与多宗地块的竞拍， 拥有更多的拿地机会。中小型房企的生存空间将会被进一步压 缩，需精准研判，在土拍中做到出手即中，也有捡漏机会11、资金调度不及时、错过土拍造成空转2、土拍前融资难度增加，准备资金不足2房企能力的分化为了增加集中供地时拿地的可能性，具备产业、商业勾地能 力的房企更具竞争优势；热点城市收并购难度增加，收并购 能力将更加重要3、土地研判压力加大，错判