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抽丝剥茧：19 年房地产用钢需求到底悲不悲观？ 广州期货研究所 王栋 F3028811 1 回顾 2018 年我们认为房地产高新开工贡献了需求的主要增量，施工节奏在达到预售条件之后反而有 所放缓，由于地基部分单位面积用钢几乎是地上部分的两倍，新开工对用钢需求的提振作用十分明显。展 望2019 年，我们首先从18 年房地产高新开工的原因出发，探讨推动房企加快开工的因素是否仍然存在和 维持高新开工的客观条件是否具备。然后从建安工程投资与施工面积增速分化出发探讨明年房地产施工节 奏问题，以期对明年房地产用钢需求有一个更加细致的把握。 结论：我们认为促使房企高新开工的推动力依然存在，且维持高开工的客观条件也依然具备，19 年房 地产新开工带来的用钢需求或仍将保持强势，叠加潜在的施工节奏变化，房地产用钢需求或再一次超出市 场预期。 1.从四个角度出发，探讨新开工面积和销售面积分化的原因 首先我们来回顾一下18 年销售和新开工面积的相关数据，截止10 月全国商品房销售面积累计同比增 速为 2.2%，较17 年全年的 7.66%相比下滑明显；新开工面积累计同比增速 16.28%，远高于 17 年全年的 7.02%，销售面积增速和新开工面积的增速劈叉非常明显。从逻辑上讲销售面积指导拿地，拿地指导新开 工，从历史数据来看也基本符合以上推论。通过移动平均去除跨年因素影响之后，销售面积对新开工面积 同比增速的领先性更加清晰，今年的异常情况也非常明显。虽然销售面积对新开工面积的指导意义毋庸置 疑，但已经出现销售下行的同时新开工上行的情况下，继续通过历史规律来简单推导，销售下降所以新开 工应该下降或显得有些武断，异常情况下的逻辑推导需要做出一些改变。我们从今年高新开工的原因出发， 探讨房企维持高新开工的意愿和客观条件是否具备。 销售面积和新开工面积增速异常劈叉 剔除跨年因素影响之后销售面积对新开工面积的领先性较强 数据来源：iFinD 广州期货研究所 2 对于今年销售和新开工走势劈叉的原因有四个主流的观点： 一、房企对后期销售较为悲观，加快新开工抢跑。 二、房地产企业融资成本走高且偿债压力较大，对内生资金的依赖度提升，通过加快新开工回笼资金； 三、由于三四线城市新开工面积绝对值占比较大，三四线销售相对较好带来三四线新开工增加推动整 体新开工增速上行； 四、房地产库存已经处于偏低水平，推动新开工大于销售； 后文将逐一分析这些观点的合理性，如果合理则进一步分析该因素的影响在明年是否继续存在。 第一个推论，房企对后市较为悲观，加快新开工抢跑。我们认为这个观点主观意味相对较强，如果该 推论成立，那么房企更多的应该是对现有商品房库存进行消化，而截止10月期房销售面积累计增速为9.8%， 而现房销售面积却大幅下降，累计增速为-22.36%，分化十分明显；如果说房企是想通过高新开工降低土地 储备，我们可以看到截止 10 月房地产土地待开发面积累计同比增速高达 30.9%，且土地购置面积截止 11 月累计同比增速也有 14.3%，这个推论与今年的实际情况明显不吻合。即便确有这方面的因素，这必然是 一个整体的战略规划，目前情况来看也没有放缓的理由。 第二个推论：房地产企业融资成本走高且偿债压力较大，对内生资金的依赖度提升，加快新开工回笼 资金，我们认为这是造成今年高新开工的主要原因之一。如之前所述，在紧信用，去杠杆的大背景下，房 企融资成本不断提高，11 月房企发债融资平均成本为 8.54%，为2015 年以来的单月最高水平。地产债信 用利差的扩大也导致回售规模大幅上升，今年地产债的总到期规模中回售到期的比例远高于全行业平均水 平。同时，2015 年是房企的发债高峰期，而到18 年房企也刚好逐步进入了偿债高峰期。所以虽然18 年地 产债的发行量较17 年大幅增加了88%，但净融资额却有所减少，这种情况下房企对内生资金的依赖度明显 提升，定金及预售款同比增速与占比都明显提升。截止 10 月房地产投资资金来源细分项中，国内贷款累 计同比增速为-