昌岗中路164号住宅项目可行性研究报告.doc

………………公司 昌岗中路164号住宅项目可行性研究报告 PAGE PAGE 37 昌岗中路164号住宅项目 可行性研究报告 1 摘要 1.1 项目背景及开发企业概况 1.1.1 项目简介 ……………….拟于2006年底开发广州市海珠区昌岗中路164号住宅项目，为科学有效地确定该项目的可投资价值和项目可行性，以及确定合理的地块投标价值，决定由……………….对广州市海珠区昌岗中路164号住宅项目项目进行可行性研究，为该项目投资决策提供相关依据。 项目位于广州市海珠区昌岗中路164号广州吸塑包装厂厂区，昌岗中路以南，江南大道以西，东临广东省口腔医院、世纪联华超市，北临信和广场。项目占地为18451平方米，其中净用地12817平方米，道路面积4630平方米,绿化面积1004平方米，用地性质为居住用地，规模不大，容积率约为3.0（以12817平方米用地面积计算），总建筑面积约为38451平方米；建筑密度约为30％（以12817平方米用地面积计算）；人口密度约为1000人/公顷以内；绿地率30％，人均公共绿地1.5平方米。该地块原为广州吸塑包装厂，现作为新增土地的形式进行招投标。 1.1.2 开发企业概况 …………………………….. 1.2　可行性研究主要结论 一、经济发展及规划 海珠区城市经济高速、平稳增长，海珠区房地产发展空间不断扩大，速度不断加快； 政府对海珠区的有利规划，海珠区内各大板块自身优势的凸现，有效地促进和带动了房地产业地发展； 城市化进程加速，居民收入水平不断提高，消费力增强； 二、市场分析 海珠区新房源整体供应量依然较大，但规模较小供应并不平衡。分布上各个方向都有新开发，但新盘普遍规模较小，各板块的房源供应并不平衡。中、高价位的供应相对较多，特别是一、二线江景项目较多；中低价位房源预计仍然会较为紧俏。 海珠区西部，在建新项目供应量大。海珠西部楼市新的项目目前集中在宝岗大道和江燕路上，在建项目货量相对较大，整体房源较为充足。 本项目地理位置好，受有利影响较多。本项目位于昌岗中路线上，背靠江南大道，地铁建设，良好交通及公共配套设施等因素的促进作用。 三、项目发展定位 客户定位：目标客户以年轻白领首次置业为主。 档次定位：中档品质社区，它将成为海珠西部年轻白领人居住首选。 主题定位：结合我们对项目的理解、目标客户心理品性需求，本项目为“打造都市花园小区，成功人士的良好居住社区”。 产品定位：注重空间合理，以二房二厅的舒适型为主力户型。适度且实用性高的创新理念，更好的打动客户。 价格定位：住宅初步定价为7000－8000元 四、项目开发构思与设想 项目开发条件：本地块建设指标：总用地面积为18451平方米，净用地面积为12817平方米，容积率＝3.0，总建筑面积为38451平方米。本项目原为广州市吸塑包装厂用地。 地块价值分析：楼盘周边还有好又多、永乐家电、信和广场等大型购物中心，众多的食肆林立，商业味道日益浓厚。附近还有广医二院等医疗机构，还有昌岗中路小学、昌岗东小学等基础教育设施。优质且高密度的生活配套设施使整个昌岗中路段日显生龙活虎。 项目物业类型设想：本项目的居住规模预计约520户。根据项目用地建设条件及项目中低端的形象定位，预计本项目物业类型将是小高层为主，。社区的停车方式主要是地下停车，兼顾少量地面停车，总车位数预计将达约150个。 五、项目财务效益分析 本项目用地187451平方米，用地面积为12817平方米，容积率为3.0。贷款年利率为5.85%，销售费用按销售收入的3%计。 本项目按一期开发，总建筑面积38451平方米，可售车位150个，开发销售期从第一个月至第十三个月，其中：建设周期共十个月，从第一个月至第十个月；住宅物业销售共5个月，从第九个月至第十三个月按照每月20%比例等额销售；车位同住宅一起销售。 项目总投资为25733.04万元，可售面积单位造价（含地下室）为1619元/平方米。其中：土地成本占50%，建安工程费占21%，开发期间税费占16%。 本项目开发投资的资金来源由三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是销售收入的再投入。资金的运作方式如下：自有全部用于投资；销售收入扣除有关税费后用于投资；此外若有资金缺口，则向银行贷款。 建设总投资 27778万元 自有资金 5583万元 贷款 13027万元 销售收入再投入 9168万元 本项目建设总投资27778万元，其中自有资金5583万元，贷款13027万元，销售收入再投入9168万元。 通过敏感性分析，当销售价格不变，建安成本变化10％时，内部收益率变化1％，敏感系数为0.1；当成本不变，销售价格变化10％时，内部收益率变化2％，敏感系数为0.2；因此，控制建安成本和价格都很