龙洲南院（公租房）项目投标书.docx

龙洲湾东“龙洲南苑”公租房物业管理服务投标文件技术标 物业管理服务的整体设想和策划方案 第一节 物业概况及特点 一、建筑概况 “龙洲南苑”总规划用地面积：88052.84平方米。总建筑面积：363925.28平方米（其中：住宅建筑面积270766.76 平方米；商业门面建筑面积37889.87平方米；幼儿园4262.04平方米；车库48484.16平方米；物管用房建筑面积1048.37平方米）。住宅户数4864户，共12幢；出入口13个（其中：车库出入口6个，小区出入口7个）。停车位：1038个（其中：地下停车位675个，地上停车位363个。四组团绿地率：25.29%（绿化面积约9403平方米），容积率：3.39%，建筑密度：31.31%。五组团绿地率35.34%（绿化面积17569）容积率3.8%；建筑密度：19.66%。 二、建筑使用功能构成 1、住宅部分：是“龙洲南苑”的主要组成部分。12栋带电梯公寓，共4864户。 2、商业部分：是“龙洲南苑”公租房小区业主、租户的重要生活商业配套，在同类型小区中商业面积属于较大的。 3、地下室：地库停车场设置了普通停车位675个及设备用房等。 4、幼儿园：为“龙洲南苑”业主、租户小孩就近入托提供便利的配套设施。 三、“龙洲南苑”物业特点 1、建筑规模较大 “龙洲南苑”建筑规模较为庞大，占地88052.84平方米，总建筑面积363925.28平方米，共12栋带电梯公寓，住宅户数4864户。出入口13个，地下停车位675个，地上停车位363个。 2、设备先进，机房分布广 “龙洲南苑”的主要设备机房有高压配电机房，低变配电机房，消防与监控控制中心，电梯机房，发电机房、水泵房、弱电机房等。这些机房广泛分布在“龙洲南苑”的各个楼宇中，分别为各区域提供动力、通讯、安全等服务。 3、绿化面积大、环境舒适安静 “龙洲南苑”的绿化面积到达26972平方米，绿化率超过30%。绿化面积在同等的物业中，属于高标准的配置。小区的环境为业户营造了一个安静舒适的生活环境。 第二节 业户群体需求分析 根据第一节对“龙洲南苑”物业的特点分析和对“龙洲南苑”简单描述，我们针对使用人进行分类并对其需求进行如下分析： 客户群体 区域与特征 物业服务需求 物业的监管部门 在管理区域内巡检 关注小区业户的生活环境； 对“龙洲南苑”的服务、管理水平进行有效监管； 对“龙洲南苑”的服务质量要求高； 需高水准的物业管理服务； 需针对性强，行之有效的物业管理服务模式； 需高效、规范的管理、工作程序；严格的服务标准； 为业户营造方便、整洁、舒适、轻松、安全的生活氛围； 小区业户/租户 分布在“龙洲南苑”各楼宇内 工作繁忙，压力大； 对生活环境、氛围要求高； 关注“龙洲南苑”的安全性和私密性。 高水平的物业管理服务； 严格的安全、保密控制； 整洁、方便、高效、快捷的生活环境； 提供个性化的服务项目及家政有偿服务项目。 外来参观人员 同行业交流人员 关注物业管理发展； 高标准的接待服务； 严谨，注重安全、保密的接待控制程序； 良好的交通管理。 政府 官员 关注小区的物业管理服务； 希望看到小区的物业管理服务领先性和管理的先进性。 成为区域物业管理服务的样板项目。 高标准的接待服务； 全方位展示小区物业管理服务的领先性和管理的先进性； 良好的交通环境。 第三节 客户服务需求 前两节分析了“龙洲南苑”物业特点和人员构成、分布情况，并对各类人员之物业管理需求做了详细分析，以下针对服务需求做物业管理侧重点分析： 序号 区域 使用人 物业管理服务重点 1 住宅 小区业户及租户 需提供标准的物业管理综合服务； 要求极高的安全性； 营造舒适的生活环境（空气清洁度、绿化、安全感等）； 注重小区休闲氛围的营造及社区文化建设 。 2 商业部分 小区业户 租户 商业经营人员 消费人员 送货人员 营造良好的商业氛围； 需要完善的外观形象管理、装修施工、户外摆卖、垃圾处理、广告招牌等经营行为实施有效监控； 人身财产安全、消防安全风险防控。 3 地下室 业户、租户车辆 来访人员车辆 需提供完善的车辆管理服务，保持交通顺畅； 需提供安全的停车服务； 需提供比较清洁的环境； 需提供良好的通风。 4 学校 幼儿园 接送人员 接送车辆 制定接送人员合理动线，有效保证小区安全管理需求； 制定合理的道路交通应对措施， 避免道路堵塞； 保证人车集中出入的顺畅； 综合以上分析，我们认为“龙洲南苑”功能需求和人员需求方面都有不同，在提供物业管理服务时，必须抓住这一特点，有针对性地为不同需求的客户群提供重点不同的服务。 第四节 “集成式”管理模式 针对“龙洲南苑”物业管理服务特点，结合公司丰富的高端住宅物业管理经验，为“龙洲南苑”量身定做 “集成式”+“区分功能、分类服务”+“