房地产行业2019年投资策略：分化·变革·机遇.docx

目录 TOC \o "1-3" \h \z \u HYPERLINK \l "_TOC_250030" 从地产行情的“N 形走势”谈板块投资逻辑 6 HYPERLINK \l "_TOC_250029" 政策与流动性预期，地产板块走势的驱动因素 6 HYPERLINK \l "_TOC_250028" 周期演进，博弈不止——地产行情的核心逻辑 6 HYPERLINK \l "_TOC_250027" 把脉周期，地产板块走到了什么位置 8 HYPERLINK \l "_TOC_250026" 政策面偏紧，坚持“房住不炒”定位 8 HYPERLINK \l "_TOC_250025" 基本面回落，销售下滑叠加土地市场回落 9 HYPERLINK \l "_TOC_250024" 一二线城市：销售下滑主要因素来自于去化率回落 10 HYPERLINK \l "_TOC_250023" 三四线城市：销售放缓主要因素来自于棚改及货币化安置率回落 11 HYPERLINK \l "_TOC_250022" 结论：2018 年，地产板块处于周期博弈的第三阶段 11 HYPERLINK \l "_TOC_250021" 政策面紧叠加基本面弱，2018 年板块行情走弱 11 HYPERLINK \l "_TOC_250020" 以史为鉴，基本面回落趋势下的相同与不同 12 HYPERLINK \l "_TOC_250019" 中长期房价系统性风险有限，区域分化大势所趋 14 HYPERLINK \l "_TOC_250018" 三大需求相互对冲，总需求将平稳释放 14 HYPERLINK \l "_TOC_250017" 增量人口带来的需求释放将放缓 14 HYPERLINK \l "_TOC_250016" 改善需求仍有空间，住宅更新需求或将成新支撑因素 15 HYPERLINK \l "_TOC_250015" 房价整体仍然安全，产业变迁驱动区域分化 15 HYPERLINK \l "_TOC_250014" 房价大幅回调风险不大，短期过快上涨或存风险 15 HYPERLINK \l "_TOC_250013" 对标美国，产业变迁驱动区域房价出现较大分化 16 HYPERLINK \l "_TOC_250012" 租赁及保障房发展研判，市场化发展机遇仍存 17 HYPERLINK \l "_TOC_250011" 租赁及保障房起步早，与住房市场并行发展 17 HYPERLINK \l "_TOC_250010" 租赁与保障房受制于财政状况，建设较为缓慢 18 HYPERLINK \l "_TOC_250009" 市场化发展仍将持续，加快健全二手房市场 19 HYPERLINK \l "_TOC_250008" 周期研判，地产板块在 2019 年将走向何处 21 HYPERLINK \l "_TOC_250007" 展望 2019 年，基本面将何去何从 21 HYPERLINK \l "_TOC_250006" 销售层面，预计 2019 年销售面积下滑 7.9%，销售额下滑 5.6% 21 HYPERLINK \l "_TOC_250005" 投资层面，预计 2019 年新开工增长 3.0%，地产投资增长 3.4% 25 HYPERLINK \l "_TOC_250004" 对比历史，行情演化路径初探 31 HYPERLINK \l "_TOC_250003" 2012 年上半年，政策边际微调下的修复行情 31 HYPERLINK \l "_TOC_250002" 2014 年下半年，政策转向带来的趋势性行情 32 HYPERLINK \l "_TOC_250001" 结论：对比前两轮，后续行情演化或更类似于 2012 年 34 HYPERLINK \l "_TOC_250000" 展望未来，行业分化与变革中如何把握行情机遇？ 35 总量数据下行，行政调控进一步紧缩可能性下降 35 流动性边际好转，按揭利率或将逐步触顶 36 板块中期底部或逐步探明，估值修复行情有望延续 37 图表目录 图 1：2017 年年末至今，地产板块走出“N 形走势” 6 图 2：基本面与政策面博弈构成不同时期投资策略 7 图 3：小周期变化中基本面与政策面的相互作用关系 7 图 4：2018 年以来，商品房销售面积增速逐步下滑 9 图 5：2018 年以来，商品房销售额增速逐步下滑 9 图 6：2018 年以来，住宅类用地土地成交楼面均价走低 9 图 7：2018 年以来，住宅类用地土地成交溢价率走低 9 图 8：300 城土地市场数据显示，2018 年以来土地流拍率大幅上升 10 图 9：2018 年