房地产行业2019年度策略：行业遇周期性下滑、股票迎衰退型收益.docx

内容目录 HYPERLINK \l "_bookmark0" 行业周期性衰退，预计 19 年销售、开工、投资增速均转负 9 HYPERLINK \l "_bookmark1" 杠杆较高及棚改货币化程度下降、三四线下滑引全国衰退 9 HYPERLINK \l "_bookmark19" 商品房销售展望：中性假设下新房销售额同比下降 6.0?-7.4? 13 HYPERLINK \l "_bookmark20" 信贷法预测商品房销售额：中性假设下 2019 年商品房销售额下降 7.4? 13 HYPERLINK \l "_bookmark22" 分城市层级预测商品房销售额和销售面积：中性假设下 19 年新房销售面积 HYPERLINK \l "_bookmark22" 下降 7.3? 15 HYPERLINK \l "_bookmark29" 新开工展望：库存若上升开工意愿将下降，中性情形下同比下降 5.6? 18 HYPERLINK \l "_bookmark32" 房地产投资展望：新开工下行将同时拖累土地购置费和建安投资，中性假设下 HYPERLINK \l "_bookmark32" 2019 年房地产投资增速在 0 上下 19 HYPERLINK \l "_bookmark33" 成本构成法：中性假设下 19 年投资同比增长 0.1? 19 HYPERLINK \l "_bookmark42" 分城市层级预测房地产投资：中性假设下 19 年房地产投资同比下降 0.2? HYPERLINK \l "_bookmark42" ..............................................................................................................................................................22 HYPERLINK \l "_bookmark48" 行业长期空间测算：未来 10 年平均每年仍有 10.34 亿平商品房需求 25 HYPERLINK \l "_bookmark57" 房地产调控历史回顾：上压下托、周而复始 29 HYPERLINK \l "_bookmark58" 1998 年-2002 年：内忧外患中启动商品房市场 29 HYPERLINK \l "_bookmark59" 宏观经济形势：外患不断，内需疲软 29 HYPERLINK \l "_bookmark60" 外患不断：1997 年亚洲金融风暴和 2000 年美国互联网泡沫破灭 29 HYPERLINK \l "_bookmark61" 内需疲软：通货紧缩叠加体制转轨阵痛（下岗潮） 29 HYPERLINK \l "_bookmark63" 宏观调控政策：降息降准，增发国债 30 HYPERLINK \l "_bookmark67" 房地产政策：停止住房实物分配，鼓励开展住房抵押贷款 31 HYPERLINK \l "_bookmark72" 2003 年-2004 年：“04 年密集调控期”前夕房地产行业被确立为“支柱产业” HYPERLINK \l "_bookmark72" ......................................................................................................................................................................32 HYPERLINK \l "_bookmark73" 宏观经济形势：“二次重工化”带动投资过热，“非典”对经济的利空效应 HYPERLINK \l "_bookmark73" 严重低于预期 32 HYPERLINK \l "_bookmark75" 宏观调控政策：04 年密集出台调控政策，铁本项目被作为典型查处 33 HYPERLINK \l "_bookmark79" 房地产政策：“04 年宏调密集期”前夕被确立为支柱产业 34 HYPERLINK \l "_bookmark84" 2005 年-2008 年金融危机前：信贷、税收、土地和住房供应结构多管齐下抑制房 HYPERLINK \l "_bookmark84" 价上涨 35 HYPERLINK \l "_bookmark85" 宏观经济形势：经济快速增长，通货膨胀和资产价格上涨后期开始抬头 35 HYPERLINK \l "_bookmark87" 宏观调控政策：加息提准，紧缩财政，“7