镇江谷阳湖小区项目营销策划提案.docx

敬呈：镇江市兴城建设开发公司 镇江谷阳湖小区项目 营销策划提案 引 言 镇江，一座具有三千年历史的江南名城，具有值得称耀的文脉…… 丹徒，一块风景宜人、上风上水的宜居佳地，具有美好的未来规划…… 谷阳湖小区项目，镇江本土实力开发商在此打造的纯别墅项目…… 她将成为这座城市的“珍稀”，值得我们所有人珍惜。 STEP1：STEP1我们：对我于们这对块于土项地目的区位认的识认。识 4 位于镇江丹徒版块，目前本市别墅开开开发发发最最最佳佳佳区区区域域域 本项目位于镇江市丹徒住宅板块，板块在区域上具有以下特点： 距离镇江市中心约30分钟车程，远离城市喧嚣，适宜开发别墅项目； 抵达市区主要地区的道路便捷性良好，南徐大道、312国道、润州路等道路大多为快速干道，可方便到达。 5 紧靠南山风景区、自然人文资源优优优势势势明明明显显显 南山招隐寺 听鹂山房 本案紧邻18平方公里南山国家森林公园，名胜林立，另有规划中蛋山生态园、白龙潭度假休闲区，龙脉团山历史文化园三个公园环绕。 春赋池 6 镇江4大居住板块之一，丹徒自然然然资资资源源源最最最好好好 南徐板块 丹徒新区板块  焦山板块 学府板块  学府板块与焦山板块为早期开发较多的板块，交通、生活配套已比较发达，但是整体品质不高，且受到工业园区影响； 南徐版块交通相对优越，但自然环境相比丹徒相对缺乏，缺少湖景水系等资源； 丹徒版块虽然较为偏远，但凭借出色的自然资源，远离城市喧嚣，满足第二居所要求； 与其他区域相比，丹徒版块更加适宜别墅项目的开发。 板块 环境 交通 资源 丹徒 靠近南山景区，生态环境优越 道路规划完善 自然资源丰富，水系丰富 南徐 靠近南山景区 南徐大道 缺少水系、坡地等自然资源 焦山 有焦化厂影响 较为便利 早期盘聚集，临焦山长江 学府 有丁卯工业园区影响 离市中心较近 教育资源丰富，相对成熟区域 7 低容积率，可塑造品质较高的别墅产产产品品品 8 周边配套可以基本满足生生生活活活需需需求求求 丹徒实验学校 大型超市 星级酒店 周边生活配套 1 周边生活配套 2 周边生活配套 3 9 小 结 城市背景 历史悠久的江南名城，贯穿南北的中枢地带 项目位置 丹徒新区内，距离镇江市中心约30分钟车程 宗地周边 土地平整开阔，区域内自然资源丰富，具有独特的湖景资源 生活配套 周边配套可以满足基本生活需求 交通配套 新区内道路系统完善 周边规划 整个丹徒新区将成为镇江未来发展的重点 经济指标 1.0容积率，适宜开发联排、双拼类别墅产品 10 STEP2：我们对于目前市场的认识 11 土地市场回顾 2008年，镇江共出让土地2298亩，成交均价为146.67万元/亩，成交量较2007年减少9.7%，成交均价上涨92%。通过对比三年来镇江土地市场的成交数据可以发现，自2006年以来，镇江土地市场成交量呈逐年减少的趋势，而土地成交均价总体呈上升趋势。 2008年土地成交价格上升尤为明显，其主要原因是由出让地块用途结构变化导致的。 本年度城镇住宅、商务金融及公共设施用地占据59%的市场份额，而商住用地和商务金融用地占12%。土地用途决定土地价值，因此镇江土地市场价格上升明显。 12 整体市场供求分析析析 2008年镇江市区供18782套，供应面积214万方，同比减少6.52%，市区销售11818套，销售面积135.10万方，同比减少29.86%。年度供销比达到1.58，呈供大于求态势。 2008年镇江市区商品房成交均价为4023.65元/平方米，较2007年的3534.41元/平方米增长515元/平方米。 商品房成交均价增幅为14.68%，成交均价呈同比上升趋势，但增幅较2007年明显回落，与供求比关系变化相一致。 镇江市房地产市场从2003年至2007年供求走势持续上升，但2008年经历了首次下滑。成交量下跌明显，整体市场供过于求。同时，由于商业产品及别墅产品的拉动，整体商品房成交均价随保持了一定的增长，但增长幅度与 2007年相比明显回落。 13 别墅市场供求分析析析 镇江市区别墅市场年度供求走势 25 20 15 10 5 0 2006年 2007年 2008年 批售量（万㎡） 备案量（万㎡） 成交均价（元／㎡）  6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 日期 2006年 2007年 2008年 批售量（万㎡） 14.3 16.1 21.98 备案量（万㎡） 10.6 19.2 9.04 成交均价（元／㎡） 4329 5150 5200 批售比 1.34:1 0.83:1 2.43:1 ?2008年，镇江别墅市场全年供应总量达到21.98万方，连续三年供应增长； ?与此同时，全年成交量仅为9.04万方，低于去年全年消化水平的50%，成交总量甚至低于2006年；全