长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告新景祥.docx

都市综合体有两种表现形式： 一、城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本形成都市综合体。 二、经济形态的表现 随着城市区域开发与旧城改造规划的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的都市综合体。 城市综合体的特征 高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间连续性 内部、外部联系完整性 巨大的社会效应 巨大的升值潜力  巴黎 拉德芳斯新城 项目？自身？ 商业+住宅 两项资源整合在同一个项目 单一的城市综合体会成为我们的核心卖点吗？ 看起来很美 商业 如果能我们仅仅依靠单一的“城市综合体”， 能真正对项目进行最深层次的解读吗？ 住宅 将目光放远一点，重新审视…… 星沙商业中心 东城 传统 本案 商业 区域 星沙作为一个国家级的经济技术开发区，已不再局限于作为一个长沙 县下属的乡镇，而是从这种狭隘的城镇发展定义中跳脱出来。 从而致使星沙对于长沙市乃至全省的发展都有着举足重轻的作用!星 沙作为长沙县域的政治、经济、文化中心，同时又是长沙城市总体规划中“一主、二次”结构的副中心，它将在很好的承接省会长沙的政治、经济、文化各方面的影响的基础之上继续向东，向整个长沙县纵深扩展。使得长沙产业结构的进一步优化。 以作为卫星城区域定义自己的发展方向，牵引着长沙城市发展的脚 步——东进，东进再东进！ 让我们将目光聚集到星沙…… 外部交通网络： 星沙西面与长沙市区相继拉通和既将拉通多个对接出入通道，目前市、县之间16个对接口，已建成的为开元西路互通。在建项目为：火星北路长沙县段；开元西路接开福区新世纪大道；火星南路南延至韶山路等。处于设计阶段的为人民东路东延至东绕城线。 内部交通网络： 星沙已建成了星沙大道、东四线、 长永高速与开元西路跨线桥、开元西路、开元东路、黄兴大道、望仙东路等一批主要道路。2006 年县城建设又拉通了潇湘东路、湘龙路、东一线、北环线，完成了东七线、东八线的路基工程，至此，东八线以西县城路网骨架 已经基本形成。2007年还将继续完善建设滨湖路、凉塘路、东九 线等道路设施项目。 以通程商业 广场为首的 星沙商业圈 星沙的东拓南延： 我们可以从上图明确的看出整个星沙乃至整个长沙的发展脉络，长沙的拓展紧紧依靠城市主干道而存在。以上纵向三条道路分别是：长沙城市二环，星沙大道和目前最东边的黄兴大道。一条横向的城市北部的主干道开元路。当星沙大道与开元路两条城市主干道交汇时，星沙通程商业圈的诞生就不是一种“偶然”而是种“必然”！ 随着星沙通程商业圈的发展，周 边商业区域已逐渐发展成熟。因此站在 城市持续发展的角度来看单一的区域的 商业中心对于日渐膨胀，即将成为长沙 第六区的星沙来说必须再有一个商业中心对自身高速发展进行有力的硬件支撑。 威尼斯 以通程商业 广场为首的 星沙商业圈 本案 将目光再拉近一点…… 马坡岭商圈 都市综合体发展的第二阶段 城市发展多核： 当城市CBD发展到一定规模，会受到交通、土地利用等条件的制约，因此，大多数城市会在离开CBD区，在于CBD以城市重要交通干线相连的地区重新建立城市副中心。 副中心特点： 1.便于结合地域特点，打造与CBD及其他副中心不同的中心，靠近机场的就涉外，靠近物流的，就多设计物流。 2.拥有完善的功能，但比CBD较低一级的中心性。 3.通过发达的公共交通系统、高速公路和城市干道与CBD紧密联系。 其中人们首选的是轨道交通。 本项目所得到区域内,外支撑 区域市场内部 因住宅项目增 多而直接导致 道路条件的改 的商业需求 善从而带动的 项目自身所商业需求 具商业产品引起的商业 集聚效应所 引起的需求  长沙整体 商业市场 向东拓张 的需求  星沙板块内 部商业中心 单一化所面 临的调整 政府对马坡 岭商圈的一 系列支持措 施的实施 因此本项目功能定位我们可以清晰的看出明显的属于城市综合体的第二阶段－－城市次中心，并能得到板块内外的有力的支撑。与此同时那我们必须对项目的构成要素进行重新认识与思考。 “内，外”支撑 的合力。 “内”支撑：区域内部对 “外”支撑：由于整个商业市场 商业配套直接导致的需求 的迅速发展带来的商业需求 重新发现项目三大要素 以轨道交通日益成为现实 带来了充足的发展保障。  以城市主干道为依托，为项目日 后的发展打下坚实基础 政府努力倡导的新兴商 圈马坡岭商圈所带来的 聚集效应。 三大要素优势，再加自身周边区域对商业物业配套的需求， 凸显本案价值，项目功能定位 ：“覆盖全长沙的副中心” 。 跳出东南新城、忘记高科技园，我们应该是 立足星沙； 辐射长沙东城； 影响整个东城的 大东城·新城市副中心 我可以成为 ？ 项目竞争策略导入 项目定位的明朗与清晰却为我们带来了另一个问题