疯狂华南城真地产,伪物流发展模式详解.ppt

盈利模式：一体两翼之“商贸物流城+配套商业+住宅”2 其中，交易中心的出售比例，原则上不超过交易中心总体量的50%，具体比例由各地项目自行决定，基本原则是出售1/3 至1/2 回收投资成本，其它部分公司自己持有等待物业升值及稳定的租金收入。此外，公司也通过运营和管理其他商务设施收取管理费。 从其2013年中期业绩来看，来自商铺和住宅销售的收入占绝对大头，在总收入25.27亿港元中，物业销售收入达到23.62亿港元，占比93.47%。 华南城的业态和比例，决定了华南城建造周期快、入账速度也较快。 09/10年财年，华南城全部收入均来自深圳华南城，而12/13财年合约销售占比仅为18.5%；南宁华南城一期于2009年10月动工，11/12、12/13财年合约销售占比分别为7.1%和9.9%；南昌华南城2010 年1月动工，11/12、12/13 财年合约销售占比分别为43.1%和28.1%；西安华南城是集团总建面最大的项目，预计2014年10月一期能够投入运营，11/12、12/13财年合约销售占比分别为16%和24%；郑州仅成立8个月，目前仅建成一座交易中心，但招商、建设势头迅猛，截至12/13 财年度仅成立4个月就贡献了合约销售的16.5%。 “三位一体”的项目实体1 华南城“一体两翼”的盈利模式，表现在项目实体上，即商品展览展示交易区(主体)、综合商务区及仓储配送区（商业配套）、住宅配套区。 这些所展示出来的繁荣局面，以及这些实体承载的交易量、税收值、GDP和就业，对于地方政府可就是无法抗拒的诱惑了。 华南城的商品交易中心，即各类专业市场的交易铺面，面积大小主要根据各交易中心的商品属性而定，多为20~60 平方米，总价不高，商铺主要承接者的定位较广。 深圳项目初始划分为纺织服装、皮革皮具、电子原材料及成品、印刷纸品包装及五金化工塑料，其中由于香港对纺织服装辅料、皮革皮具的需求较为旺盛，这两类交易中心经营的最为成功，后引进茶叶交易中心、奥特莱斯等主题交易中心。 其它各地项目均根据各地专业市场的需求情况做了调整，例如制造业较为发达的西安，其交易中心近一半规划为五金交易中心，目前招商较为顺利，五金交易中心A\B 均已顺利出售，五金交易中心C也已经有95%的商铺预付定金。郑州项目则根据实地需求增加了汽配交易中心。 “三位一体”的项目实体2 可以说，华南城确实抓住了当地经济发展带来的专业市场的强劲需求，抓住了商贸物流的“刚需牌”。 华南城商业配套主要为综合商务区和仓储配送区。以深圳华南城为例，其综合商务区含商务中心、政府办公大楼、酒店娱乐配套等，仓储配送区主要为华南城入驻商户服务，其仓储配送服务对交易展示商家来讲也几乎为刚性需求。 住宅配套目前成为华南城重要的物业支柱。除深圳华南城以外，其它各地项目住宅配套均为普通住宅性质，全部用于销售，因此为公司带来了规模不菲的销售收入。 在华南城12/13 财年82亿港币的合约销售中，有26.9%来自住宅销售收入，占据三分天下。 由于目前各地华南城招商均处于初始阶段，配套尚未形成，不利于住宅销售，同时商铺的建造、回款周期及毛利均优于住宅，因此各地项目优先销售商铺而推迟住宅销售。按照分析者的预计，如果未来2~3 年各地项目招商运营进行顺利，加之附近地铁等交通配套的到位，住宅销售可能会为华南城贡献丰厚的利润。 “三位一体”的项目实体3 五项配套服务支柱可算是华南城的一项比较成熟的竞争优势，分别为一站式物流服务、电子商务平台、会议和展示服务、奥特莱斯商场经营管理和物业管理，用于全面配合其商铺运营的核心业务。 公司的电子商务平台华南城网，由深圳华南城2009 年引进，主要为华南城入驻商户服务，首创了“实体+网络立体电子商务”新模式，但目前看起来经营得较为平淡，实际利用率较低。或许随着腾讯的进入，这棵电商“老树”能够发出新芽并更加活泛。 奥特莱斯2011 年4月在深圳华南城二期开业，引入150 多个国际品牌，对人流量有较大拉动作用，目前经营得较为成功——在靠近香港的深圳居然能够把奥特莱斯运作得风生水起，确实有些门道，当然这是另一个研究课题，有待于进一步深挖。 奥特莱斯对经营者的渠道管理能力具有较高的要求，华盛商业作为公司的全资子公司，有能力在其它地区复制其深圳奥特莱斯的运营，预计2014年以后将进入西南、南宁、西安、重庆和广州等项目。 强大的政策绿色通道1 所谓造势不如趁势，做过产业地产的人对此当深有体悟。华南城就是一个典型的趁势者，深圳华南城的起家，不是因为其高瞻远瞩或产品优秀，而恰恰在于把握住深圳2000年以后城市更新产业升级，大量建材批发市场外迁的机遇而在平湖一炮走红的。 因此，其它各地的华南城项目也基本上是深圳华南城的复制改良版，华南城的选址主要仅考虑地区中心城市。事