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商业街物业管理方案 商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体 管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商 ，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。 对于开发商来说 ，开发、销售商铺是前提，但只有开发、 业管理公司对商铺进行管理，才 靠收取租金，归还银行 为重要。如果 揭贷 款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0 商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行 “统一管理,分散经营” 是商铺区别 于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商 委托的 管理公司统一管理， 没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零 售业市场竞争 。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺 的管理 者不能直接进行商业经营， 只是在消费者和经营者之间搭建桥 梁。 1 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统 一服务监 督、统一物管。 为了达到 “统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同 中都应该 约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 在法律上确定商 铺管理公司的管 理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管 理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许 册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品 用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书 等。 “完善的租约管理”指：签订租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、 租期、 支付方式、 物业管理费的收取等， 还 有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制， 如果 发生重 大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开 发商认可）； 2 营业时间的确定； 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字 受统一管理； 为整个商铺促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理” 有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以 者光顾。管理公司应该为商铺策划好 1 年 12 个月的营销计 划，所谓 “大节 大过、小节小过、无节造节过”。 组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预 同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例 统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费 用。 1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。 3 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、 务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的 方式有： 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排； 协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 服务项目：行政事务管理； 监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消 的管理。 1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热 、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外 的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物 维修，增加使用的安全性和耐久性。 2.0 商铺物业的管理特点 2.1 顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫 重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松 4 懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎 重 2.2 服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为 。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个 、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务 的根本原则 2.3 管理点分散 出入口多，而且分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分 理难度较大是商业物业管理的特点。 2.4 营业时间性强 顾