随笔-日本期房和二手房如何选择？.docx

日本的新房（期房）和二手房如何选择？|泽

PAGE2/NUMPAGES2

日本的新房（期房）和二手房如何选择？

根据这段时间在日本做房产中介的实际操作情况，我归纳一些经验供参考。这里只谈一谈作为一个没有日本身份的中国人，在日本买房应该怎么去选择，至于买房的税费、持有成本、是否能贷款之类的问题请参考我公众号——泽蕤优选之前的内容。

一、住宅——买新房（期房）还是二手房？

在同一区位上，优先买新房（期房），这是毋庸置疑的，至于能不能买到或者买哪些开发商的楼，后面会细说。

买新房（期房）的优势

买新房的劣势

更保值增值

银行估值高，有利于抵押贷款

期房交房时，天然溢价10%

房款可以两次付清，减少资金压力

会比老房子容易出手

租金回报率不如老房子，正常值在4-5%/年，老房子可能达到6-8%

比同地区的老房子价格高

在什么情况下，买老房子划算？当你的投资目的不是冲着资产增值去，而是为了获得长期稳定现金流，那么老公寓就很划算（越老可能越划算），主要就是价格低（因为房价都折旧掉了），租金回报率高。如果来日本做民宿运营，老房子就会比较合适。但是老房子再次出售，增值空间就很小，而且不容易脱手。

二、商铺——核心是看土地价值

土地价值的核心是区位，来过日本旅游的人应该都能领略到日本线下商业景气程度。日本优质商铺一铺难求，以大阪为例，大阪的梅田、北新地、日本桥、难波等地方，有价无市，几乎没有商铺卖出来，如果看到有商铺卖出，大多可能是使用权的转让（即土地权属不转让，只转让地上建筑物），假如偶尔看到有带土地的商铺出售，在核查完没有什么重大瑕疵的情况下，就可以迅速出手，这时候房屋的新旧就不是首要考虑因素了，因为核心的价值都在土地上了，这种物件卖一套少一套，十分稀缺，能买到就值得庆贺，这样的商铺用于出租或者自己开店运营，都是很不错的，更重要的是，日本土地是永久产权，也就是你的家族永远在日本的核心商业区有一个地块。

三、买房的付款要求

日本买房通常是先付订金，正式签约时候才付全款，也就是基本分两次付款，也有金额特别大的物件会分三次付款。买日本的新房（期房）也是一样，先支付预付款，交房时付全款。

二手房订金一般是房价的10-20%，剩余在签署买卖合同时候付清，但不排除遇到特别好的房子，卖家会要求提高订金，例如我们在大阪梅田附近交易过的一个临街商铺，因为位置好，看中的人很多，因此买家订金就先支付了40%，剩余的尾款也被要求在1个月内付清。

新房（期房）预付款一般也是售价的10-20%，但是这个一般仅适用于日本人或者在日本有长期身份的人，简单的说就是在日本有良好的信用记录的人。对于在日本没有任何信用记录的外国人，就不太友好了，可能会选择不卖给你，假使同意卖给你也会要求你高比例预付甚至全款付清。但有一种情况除外——中国人的公司在日本买地盖新房再卖给中国人，但大部分这类新房，可能卖价会明显高于市场价，而且也不见得允许你分期付款。

四、买新房（期房）如何选择

如果买新房（期房），可以遵从以下几个考量标准：

1、优先考虑日本本土开发商，特别是大开发商（例如日本上市公司如住友不动产、东急等）的楼盘，存续时间越久的开发商越值得信赖，原因随便说几点你就应该明了：

日本好的土地资源基本都掌握在大开发商手里，或者深耕某个区域的地方开发商，外国人（除了世界顶级公司）很难拿到好的土地资源；

日本本土开发商比较诚信，不太会出现卷款跑路的情况，除非是经营不善倒闭；

日本上市房企公布报表是需要把旗下所开发楼盘的利润率公布出来的，如果开发商赚钱太狠，会导致买房人选择赚钱不那么狠的其他上市公司的楼盘来买；

日本企业非常注重口碑；

2、委托一个好的房产中介。如何判定中介的优劣？抛开服务态度这类的虚的不谈，你要关注的是这家中介是不是掌握着优质的房源，或者看看他们是否拿到过日本本土开发商特别是大开发商的楼盘代理权。因为日本人对合作方的选择十分慎重，能够与日本大的开发商或者商业银行建立合作关系的房屋中介公司，基本上实力和口碑都过硬。

好的新房（期房），本地人买都可能需要摇号，因此对在日本没有信用记录的外国买房客，他们几乎是不接待的，如果你提出买房，销售人员对你的尽调是恨不得把你所有经济状况都摸清楚，问的问题特别多，这也是一种婉拒你的软钉子。但若是委托好的房产中介，那么你能买到的可能性就大大增加，因为这等同于房产中介给你做了一个信用背书。例如当你支付了订金但却在交房时不缴清房款的时候，房产中介为了维护自己的口碑，会选择继续履约，自己买下房子。

3、跟着当地有钱人买房。日本有钱人喜欢在富人区买房或者是城市中心的塔楼公寓（towerapartment），这些房子会彰显出你的身份地位。而实际情况这些房子的升值情况和成交情况都会明显优于二手的老公寓房。