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为什么外国人在日本很难买到一手房

近日，帮助客户陆续在神户、芦屋和大阪陆续成交了几套新房（期房），于是抽空将几套房子的签约过程做笔记整理，以方便大家了解在日本从开发商里买新房需要怎样的条件、有哪些注意事项以及签约的流程。

一、日本楼盘与国内楼盘的差异

对于对国外房地产没有一点了解的人而言，可能会把国外的住宅楼盘也想象成国内新盘开发的样子：几十万、几百万平方米的大型小区，几十栋高耸的住宅楼紧密排列，几百户到几千户的入住规模，有小区围墙围住一块业主专属区域……其实日本住宅楼比较分散，跟大部分西方国家一样，日本楼盘没有小区的概念，住宅都是跟街区融为一体的，通常一栋住宅楼就是街区某处的一个独栋小楼，总共几十套房屋就能构成了一个新楼盘项目，而塔楼公寓是新型高层住宅楼，相对而言规模会大一些，可销售的房屋也就是达到几百户的规模。总结起来就是日本的楼盘规模小，分布零散。

二、日本的新楼盘是怎样的销售模式

（一）新楼盘的定价

日本没有像国内房管局这样的政府部门来约束开发商对楼盘的定价，完全是市场化的定价方式。日本开发商会依据土地和建设成本、对未来的趋势判断以及合理的利润来制订价格，同时这个价格还不能让人觉得太黑心，如我之前文章说到的例子，日本的房地产上市公司是需要披露其每一个所开发的新楼盘的利润率的，如果披露出来的利润率太高，那么投资人可能就不会买这家公司的楼盘，转而选择赚取利润不那么高的开发商的项目去买。

（二）新楼盘的邀约式销售模式

在日本，新楼盘基本都是邀约式的销售，即一个项目即将开盘上市之前，开发商会向目标客户发出邀请，并做预先的沟通，邀请这些目标客户来参观选购房子，而这些目标客户，绝大部分都是开发商一直维系的老客户或者是老客户介绍而来的新客户。这么做的目的，主要有以下几点原因：

1、省却了前期对买房人背景调查的很大一部分工作，毕竟都是熟悉的老客户，或者熟人介绍的客户，知根知底；

2、希望培养壮大自己的客户群，与这些有实力的买房客户建立长期稳固的关系，双方互惠互利共同成长；

3、通常而言，老客户往往也不会令开发商失望，老客户签约达成率非常高，这对于一个新上市楼盘会形成一个好的开端，当然，作为第一批买房的这批受邀约的客户，也通常可以拿到一个非常实惠的价格。例如近期帮助客户买下的一套新公寓，我们经关系介绍过去的时候还未正式开盘，但楼房已经被预订掉了一半多。另外补充一下，日本开发商不敢去搞像国内那样找“托”来人为营造楼盘火爆的事情，销售数据也不敢造假。

（三）抽签买新房

在首轮邀约老客户优先选定房产后，正式开盘，如果楼盘火爆，供不应求时，就会出现客户需要抽签才能买的情况，每个开发商对抽签资格的审查标准和抽签规则会有不同，只有实际买房遇到时候才知道。就目前日本房地产市场而言，市中心的新楼盘和高档住宅区的新楼盘，基本都需要抽签才能拿到购房资格。

（四）首付款、签约、尾款。

一般而言，新房的首付款会要求缴纳10-20%，但是也会遇到缴纳更高首付款的情况。日本是一个诚信体系建设十分完备的国家，典型的契约型社会，开发商卷了首付款跑路的情况几乎不可能发生，也不会像国内那样需要通过银行第三方监管帐户来监督预收房款的使用。对于首付款的支付比例标准每个开发商各有不同，而且也会针对不同的客户来要求支付不同比例的首付款。若你是一个在日本有合法收入、信用记录良好、收入也足够覆盖购房支出的买房人，那么首付比例就会按照通常标准10%收取，但是作为在日本没有身份也没有信用记录的外国人而言，这个比例就会提高甚至要求全款缴清。

首付款交付同时签约（包含《重大事项说明书》和《售房合同》）。关于是先缴款后签约还是先签约后缴款，每个楼盘会不同，但这都不会影响你买楼。或者换句话来说，你在缴款的时候越能提前付款，开发商对你的信任度就越高，例如开发商要求你10号缴款，你提前几天就把款付了，那么开发商会更加认可你有买房的实力，所以在日本如果决定要买房，那么缴款尽量提前，不要掐着deadline去付款，如果保持这种提前几天就结账的做事习惯，你就能逐渐积累出个人的良好口碑以及合作方对你的信任。还有，在日本千万不要违约，因为违约的后果非常严重，也许你因为是外国身份可以躲避承担违约的责任，但是过程中为你服务的每个环节上的人都会为你的违约行为去买单。

尾款一般会在交房前一个月左右就要准备好，开发商通常会要求在正式交房之前的一个月左右的时间，就要提供你尾款在账的证明。之后就是等交钥匙，你拿到钥匙验房没有问题之后把尾款付清。

三、为什么外国人想在日本买新房很难

除非有强有力的关系担保，日本新楼盘对于来买房的外国人通常采取选择性回避，所以外国身份想在日本买到一手新房（滞销盘或者是附带别的坑爹属性的不在此列）通常是很难办到的，罗列一些主要原因如下：

（一）无法对外国人的资信做到充分调查、且联络不便

虽然开发