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南京年度别墅市场分析

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南京别墅市场资讯

南京网尚咨询顾问

二00七年一月

一、别墅市场分析

1、南京别墅市场综述

今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。具体表现在以下几个方面：

?产品走向多样化

往常的别墅产品确实是豪宅的代名词，产品比较单一，现在别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。就市场的整体情形看档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上看，区域划分更为明朗，要紧分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。

部分近郊、远郊别墅在价格定位上与室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得一部分想住别墅，却难以承担高档别墅价格的购房者的需求获得有效开释，因此经济型别墅应运而生，它使得原先的〝金字塔〞型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群都被吸纳成为购买群。

?功能走向多样化

往常的别墅要紧是为了满足住的功能，现在那么不仅用于居住，依旧休闲、娱乐、社交的重要场所。专门是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。

?别墅的地理区域不断扩张，新老总块差异开始形成

往常的别墅领地要紧集中在江宁，但现在的别墅板块差不多四面开花，像正在升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。

?消费群体正在发生变化

南京的消费者在别墅消费上经历了三个时期：起步时期以外销为主，如帝豪别墅等；第二时期，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这一群体除了海归人士，要紧是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三时期是随着经济进展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，要紧的客户群年龄大约在35岁到50岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。

部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限与某一阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主进展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖一族。

而且随着南京经济的进展，本地富人一族数量的不断扩大，以及随着外向型经济的不断扩容，外地高收入群的涌入，使得别墅群的购买力极大增强，这种别墅的潜在消费群将成为推动别墅市场进展的一大要素。

南京别墅市场问题分析

在别墅市场供需两旺的局势下，别墅市场正在悄然发生变化，市场结构、产品特点、消费心理以及消费群体特点差不多改变。与此同时，别墅市场的问题也在日益暴露。

?由于别墅市场的潜在供应量较大，区域市场竞争严峻，专门是将军路沿线，潜在供应量庞大，同时同质化竞争严峻，各开发商尽量错开上市时机，甚至进行产品转型。

?市场供应结构不够合理。中高档别墅的比例过高，达到了40%以上。而今年以来，价格在100万左右的经济型别墅最受市场欢迎。户型偏大、总价偏高的别墅相对滞销。

?别墅品质名不副实。别墅最为稀缺的元素是自然景观——山和水与原生态绿化，而有些项目自称水景别墅，只是小型人工水景，而号称的高绿化率，确实是种一些草坪，移植一些树木，名不副实。

随着经济型别墅市场保有量不断扩大，别墅本身的纯粹性、高端性将会发生异化。精品创新型别墅在房产市场引领时尚是必定之势，其自然环境、建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代，其渗透的生活理念、居住品位、文化内涵、建筑精神将不仅仅是建筑的进展，更是社会与经济进展、中产阶层群体壮大的侧面反映。经济型别墅大受市场欢迎，将坚决别墅的价值体系，形成有中国特色的别墅市场格局。?

2、南京别墅市场需求状况

2.1物业类型供需比例状况

注：依照市场房地产销售面积供需统计

别墅作为房地产市场中的专门的产品，在市场中的所占量的要紧集中在江宁地区，目前别墅市场的临时供需差不多平稳，在于市场没有大规模集中放量。

2.2别墅物业需求特点

依照我们对目前南京别墅市场的畅销项目调研，以及对别墅消费客群的长期关注与分析，我们确定消费者