龙湖成本管理控制(深圳培训内部资料).ppt

龙湖工程本钱管理与控制;;;;;;;;;;;本钱;本钱管理的宗旨与目标;数据分析与储存;本钱管理的根本方法……目标管理;本钱动态控制过程PDCA循环;;;;目标本钱：

为开发决策提供依据

提前锁定投资

合理确定销售价格

加强本钱的方案性

预测投资效益;;目标本钱测算的条件;正向测算：

测算依据〔产品标准、历史本钱数据库、市场情况〕

测算方式〔估算、概算、预算〕

团队工作

反向倒逼：

确定销售价格水平；

确定利润要求；

反推计算本钱水平;目标本钱管理内容;目标本钱管理原那么;本钱管理未来的开展方向;;;本钱管理体系

制度流程方法工具

〔指引、作业指导书〕;;;工程主要本钱费项;主要费项科目：;;序号;;;;以工程为管理对象

工程的完全直接本钱测算分解

间接本钱测算分摊;工程制本钱管理组织形式;;工程???本钱责任;;;*;目标本钱管理的阶段;;*;土地投资论证阶段本钱测算;;本钱测算方法：

本钱经验值估算法

此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成

参考本钱经验数据分表完成土地投资论证阶段本钱测算;;;;;本钱测算费项表比较;;;;;;;;;;;;模型在工程运作各阶段的作用;;;;;工程启动阶段本钱测算;;工程启动阶段的成功标志

工程启动会;;;;设计阶段本钱分解;;设计阶段本钱分解;;

;

;工程合约规划;;分解依据：

工程建设内容〔设计图纸及说明〕

分解内容：

总目标分解为分局部项工程目标；包括功能组件的划分〔专业与分项工程的划分〕，可细到分栋分层分构件；;;

;序号;;工程实施阶段本钱管理;;动态本钱管理;动态本钱的组成;;月度本钱回忆;本钱动态重大事项及预警

本钱管理异常事项披露

重大招标进展

补充预算动态状况〔含设计变更及洽商〕

结算异常情况说明〔超合同额及目标本钱、以及

其它异常情况均需说明〕

本钱目标评审

本钱研究及其它测算;序

号;工程竣工阶段本钱管理;;工程结算编制的依据:;;;一、根本情况的概要

本钱目标的下达

本钱目标的分解

本钱目标的完成

二、分解和完成的比照

以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成

情况进行比照分析

根本结论;;;龙湖的历史本钱数据库

……目标本钱编制的重要参考;;历史本钱数据库主要内容;;本钱测算根底资料：

搜集房地产工程〔历史〕已建工程规划指标，已建工程概况指标以及已建工程各单位工程经济技术指标的实际记录

新建房地产工程的规划设计条件，拟建工程概况指标;开发工程本钱汇总表：

是上述历史工程的实际本钱记录，包括工程各项本钱费项的竣工结算造价的总合。;;单位工程建安指标：

按工程的单位工程编制，共分为五大局部：

1〕、工程概况。

2〕、特征指数。

3〕、建设标准。

4〕、经济指标、

5〕、技术指标。;1〕、工程概况主要包括：

工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。

2〕、特征指标主要包括：

窗墙比：外墙门窗/外墙面积〔标准层外墙周长×总高〕一般0.23～0.28

窗地比：外墙的窗面积/建筑面积

体型系数：建筑面积/外外表积〔标准层外墙周长×总高〕;面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积

〔规划面积/建筑面积〕

造价面积与规划面积由于计算规那么不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数

〔系数大于1本钱指标乘以系数，系数小于1本钱指标除以系数〕

经济指标和技术指标与面积系数的关系;3〕、建筑标准：分别按单位工程的

根底；

结构及粗装修；

主体设备安装工程；

公共部位精装修；

户内精装修；

等的主要材料做法进行描述。;4〕、经济指标包括：

单位工程人工费和单位面积人工费指标

各分部工程造价和单位面积造价指标

各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标;;如何参考历史本钱测算新工程本钱;根据设计标准和单位工程特征指数在历史数据库中找出相应工程的历史参数，可以通过特征指数结合拟建工程的情况，测算拟建工程单位工程的造价本钱

找到相类似的历史本钱数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。;根底局部：

挖孔桩根底的测算数据见下表;以下变化规律限于主