房地产-购房杠杆政策的历史演绎(202308).pdfVIP

证券研究报告 房地产 购房杠杆政策的历史演绎 华泰研究 2023 年8 月28 日│中国内地 专题研究 购房杠杆松绑成为着力点，市场激活效用值得期待 步入23 年下半年,房地产行业政策自上而下开启了一轮新定调，并快速向实 操指引层面延展。8 月以来，购房杠杆限制的放松已成为本轮行业政策宽松 周期中的着力点之一。经过对购房杠杆政策的历史复盘，我们有以下结论： 1. 购房杠杆限制的宽松历史鲜见，更显力度，我们预计其市场激活效用值 得期待；2. 购房杠杆调整对于改善需求的影响更显著；3. 一线城市对于购 房杠杆限制政策变化更为敏感而迅速，尤其是二套房贷政策。政策和经纪人 预期已经出现积极信号，我们期待行业随后得以企稳。我们看好具备充裕供 应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。 全国：购房杠杆限制政策的历史演绎 08 年以来的四轮完整地产周期中，每轮的宽松都配有横跨货币、需求端、 供给端的一揽子政策，全国性放松购房杠杆限制的政策仅出现于第三轮宽松 周期（2014 年 1 月-2019 年 11 月），呈现流动性、需求杠杆、供给杠杆三 维齐升的特点。横向比较，我们认为对基本面影响更为突出的是需求杠杆限 制的宽松。全国销售对购房杠杆放松的敏感度较高，一揽子政策协同效应更 强。14 年930 政策出台后，10 月销售面积同比增速环比提升8pct 至-2%， 11 月投资同比增速也实现触底。而15 年330 政策叠加货币、棚改等政策的 发酵，次月起销售面积开启了一轮持续27 个月的同比正增长周期。 城市：一线城市房地产对购房杠杆限制放松的敏感度较高 除了一线城市以及杭州，大部分城市已经按照首付底限要求执行。从政策空 间来看，弹性最大的是一线城市二套房认定以及首付比例，因此，一线城市 房地产景气度对购房杠杆限制放松的敏感度在当下更值得关注。对于一线城 市而言，政策对成交的传递快速并有效，尤其是二套房贷政策。认房认贷政 策调整次月（14 年 10 月），深圳新房即实现销售面积同比回正，北京也在 发布的第二月实现正增长，对于330 政策调整二套房首付比例的敏感度大于 930 政策。新房市场对政策的反应要快于二手房，但从长期的维度，政策对 二手房成交的影响更大。房价修复则需等待销售量走出稳定抬升趋势之后。 投资建议 从历史上看，地产成交对于购房杠杆限制的调整协同一揽子行业政策深具敏 感性。目前政策和经纪人预期已经出现积极信号，我们期待更多一二线城市 落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，稳定居民的房价预 期和购房需求。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货 值和较强补货能力的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发 股份、建发股份、滨江集团、万科A 、金地集团、新城控股；2）港股开发： 越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4 ）物管 公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 房地产 正文目录 “认房不认贷”与地方降首付并行，购房杠杆松绑成为着力点3 全国：购房杠杆限制政策的历史演绎4 购房杠杆限制政策的变化：中央明文指导下的宽松仅发生于2014-2016 年4 基本面对购房杠杆限制放松的敏感度较高，一揽子政策协同效应更强6 城市：一线城市房地产对购房杠杆限制放松的敏感度更高7 地方购房杠杆政策空间主要在一线城市7 一线城市对杠杆限制放松政策整体敏感，北京和深圳表现更为突出8 投资建议14 风险提示17 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 “认房不认贷”与地方降首付并行，购房杠杆松绑成为着力点 步入23 年下半年,房地产行业政策自上而下开启了一轮新定调，并快速向实操指引层面延展。 7 月24 日,中央政治局会议上定调，房地产市场供求关系发生重大变化，首提适时调整优化 房