家庭小型化趋势下首套住房需求测算.docx

宏观专题研报 宏观专题研报 2023 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED PAGE 13 2023 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 家庭小型化趋势如何影响城镇住房需求？ 2023年3月31日 核心观点： 我国家庭规模经历快速收缩后已跌破3人，2020年为2.62人。独居趋势明显，每4个家庭就有一个独居户，从国际对比看，我国家庭小型化速度更快，发生更早，“未变富先变小”。东三省、京津沪等地城镇家庭规模最小，广东独居比例最高。 2021-2035年我国家庭小型化趋势延续。未来随着我国鼓励生育的政策更加积极，人口出生率的降速放缓，与之高度相关的家庭规模的收缩速度同步放缓。预计2030-2035年我国家庭规模降至2.45人附近。 2021-2035年由人口城镇化及家庭小型化催生的住房需求约4800万套，其中由家庭小型化带来需求增量占比三分之一，高于过去两个十年。家庭小型化趋势下独居群体尤其是独居老人的住宅适老化改造及居住服务需求值得关注。  我国家庭小型化的特点及成因 七普数据显示2020年我国家庭规模为2.62人，比2010年降0.48人，收缩速度快于上一个十年。一代户 一代户指同一辈人居住或单身独居的情况。占比逼近50%，取代核心家庭 一代户指同一辈人居住或单身独居的情况。 本文中核心家庭指由一对夫妇和未婚子女组成的家庭。 每4个家庭就有1个独居户。过去十年我国独居家庭数量增速最快，占比提升11个百分点达到25.4%，仅次于两人户占比。城镇独居家庭占比更高为26%，其中20-39岁年轻人群体占比最高为39%，60岁及以上老年人占比达23%。 图1：2020年我国不同规模家庭分布 图2：2020年城镇独居群体年龄分布 数据来源：国家统计局、贝壳研究院 我国家庭小型化速度更快、发生更早。国际对比发现，美国家庭户均规模由3.1人降至2.62人用了29年的时间，日本16年，韩国13年，而我国仅用了10年时间。日韩在家庭规模为2.62人时，人均GDP已在3万美元附近，美国甚至接近5万美元，而我国则刚过1万美元，可谓“未变富先变小”。 图3：家庭户规模（人）走势 假设我国两次普查所对应年份之间的家庭规模匀速下降，增补非普查年份家庭规模数据。 数据来源：各国统计局、贝壳研究院、Statista 东三省、京津沪等区域城镇家庭规模最小，广东独居比例最高。2020年东北三省城镇家庭户规模最小，排在全国省份TOP3 排名不包括西藏，下同。。排在其后的是北京、浙江、天津及上海等。从独居情况来看，广东、浙江、黑龙江及北京等地区城镇独居家庭占比均在30%以上，其中广东达到36%，每三个城镇家庭就有一个独居户。东北省份黑吉辽及内蒙古城镇家庭规模快速萎缩的同时，家庭数量并未同步快速增长，这类省份通常老龄化也更严重，如辽宁、黑龙江、吉林城镇60岁及以上人口占比均在20% 排名不包括西藏，下同。 图4：2020年分省城镇家庭规模（人） 数据来源：国家统计局、贝壳研究院 图5：分省城镇家庭规模增速与家庭数量增速散点图 数据来源：国家统计局、贝壳研究院 家庭规模小型化是人口、社会以及经济等多方因素共同作用的结果。 从人口因素看，人口发展的“两低一高”特点导致家庭小型化。“两低”即人口低出生率、低死亡率。七普数据显示2020年我国总和生育率为1.3，明显低于国际公认的人口世代更替水平2.1。出生人数的下降以及人均寿命的延长导致家庭规模缩小。“一高”指人口流动更加高频，增加了代际异地居住概率，也使得家庭规模缩小。 从社会因素看，传统婚育观念发生变化，晚婚或不婚、晚育或丁克人群占比逐渐提升，导致家庭规模缩小。民政部数据显示，2021年我国结婚登记数据为763.6 万对，创1986年有数据可考以来的历史新低。离婚率由2000年附近1%的水平快速抬升至2019年的3.4%。同时随着个体独立意识以及对隐私空间的需求逐渐增强，为避免由于价值观和生活方式的差异而产生的代际合住摩擦，年轻人更倾向于两代人分住。 从经济因素看，教育的普及延后了工作及婚育年龄，七普数据显示，2020年未婚人群中25-39岁占比提升12个百分点，初婚年龄在24岁及以下的占比下降6个百分点。另外，收入水平的改善使消费者更有能力实现居住条件改善，传统家长式大家庭更易分裂成小家庭。 二、我国家庭小型化的趋势展望 从国际经验看，家庭小型化是家庭结构发展的长期趋势，即使出台鼓励生育的政策，家庭小型化趋势长期不变。如新加坡、日本及