上海闵行区夏朵小城营销策划执行报告--jaja3769.pptx

;认识论;{认识论}之{机遇};银行对100万以上/单价7000元以上商品房只允许七成按揭贷款 上海市关于期房限转的有关规定 上海于2004年4月20日正式开始实行商品房预售网上登记 提高二次购房首付比例 投资性购房贷款利率提高;政策带来的影响;;从供求状况可以看出，2003年房地产市场已经从过去的供不应求转向供略大于求的状态。;小结;;;莘庄板块成熟度高，消费者认知度高； 春申板块受几大开发商带动，配套较为完善，居住品质高； 颛桥板块交通便利，但配套、发展尚欠火候； 科学园板块环境、人文资源较好，配套完善； 吴径板块依托老镇成熟配套，但无重大发展利好点，交通不甚便利；;旗忠森林体育城板块;国际网球中心;相关概况回顾;? ;? ;竞争对手分布;案名 ;各案房型技术指标（二）;各案楼盘特色详解（三）;;小结;{认识论}之{产品};两种产品两种市场;老闵行镇/闵行经济开发区/ 寻求低价的市区市场/部分城镇动迁居民;老闵行镇/闵行经济开发区/ 部分寻求低价的市区市场和城镇动迁居民;[夏朵苑客群来源];[夏朵苑客群来源];小结;[夏朵]原为法国著名的葡萄酒品牌，产于法国的勃根地（BURGUNDY）区域。 为法国著名的6大葡萄酒产地之一，是法国最为纯正的葡萄酒，在世界1万多种葡萄酒中，只有夏朵，成为真正喜欢和喝红酒人的最爱。 如今，随着夏朵品牌的强大，逐渐延伸出夏朵餐馆、夏朵酒吧等众多行业，它成为一种品位的代言。 在法语中，夏朵原意为“城堡”， 引申意为：城市郊外迷人的小城。;如今，在法国提到夏朵， 就是美丽优雅的勃根地小城的代言。 而夏朵由于其延伸各个行业， 不仅只是一个符号，一瓶红酒， 它更代表： 一段悠久的历史 一种可信的品质 一道醇正的法式品位 一处醉人的生活风情 ;从区位上来说，处于繁华都市的郊区； 从环境上来说，自然资源较好，空气清新； 从配套上来说，自成一体的小城配套； 从生活情调来说，悠闲、阳光、无拘无束； 从生活品质来说，优雅而具有格调； 从规划上来说，法国大师手笔； 从形态上来说，既有城之气势，又有镇之妙趣； ;法式醇味风情小城;产品卖点整合支撑：;产???卖点整合支撑：;阶段性营销推广;方法论;推广目标;做势;做势;做势;1、从目前的夏朵小城的产品类别来看，主要分为两部分，一为华银坊（动迁房），二为夏朵苑（商品房），为削弱动迁房抗性并保证整体传播概念的连贯性，我们以夏朵小城整盘形象进行出击，掩护华银坊的售卖； 2、在整体的推广过程中，主要分为两阶段进行，第一阶段针对区域市场进行深度挖掘，消化华银坊的首批房源（8000方）；第二阶段以整盘概念进行宣传，目的为两个：一为华银坊二批房源（2.35万方+4000方商铺）的消化积累客户；二为明年3月份的商品房推出（4万方）进行强势蓄水。 3、考虑到第二阶段整盘的强势宣传和客户对现场的感知，我们以10月1号（新售楼处正式迁入）为时间接点划分为两大段落。;;第一阶段：品牌区域告知期;具体行动：;具体执行行动1：;具体表现：;具体表现：;具体表现：;具体执行行动2：;具体表现;具体执行行动3：;[DM信函投递];[DM派发];具体表现;具体执行行动4：;具体表现;具体执行行动5：;[地铁莘庄站广告点] 时间：8月1号开始 价钱：3万/月 尺寸：13X3.5M;具体执行行动7：;具体执行行动8：;考虑到动迁房认可度及现场的感知度（样板房、样板段、新售楼处尚未落成）以及前几次行动的成效，为防止第一批客户蓄水不够（或有蓄水但想买商品房），我们特准备以下几种备案行动： 备案行动1： 深入开发区，举办“夏朵杯足球联谊赛” 时间：9月中旬 地点：交大足球场地 备案行动2： 将整盘宣传造势行动提前； 时间：9月15号开始 媒体：新闻晨报1/2版;第一阶段宣传物料、工作时间、费用预算：;第一阶段推广波次项目及备案：;第一阶段执行时间及费用：;第二阶段：品牌全市传播期;第二阶段攻击体系：;[售楼处内包装] 之 功能布局;[售楼处内包装] 之 装修风格;具体执行行动2：;具体执行行动3：;具体执行行动4：;利用徐家汇繁华地段旺盛人气， 在港汇广场，举办：;[利用小区班车，设立长期固定的定点外卖场];具体执行行动7：;具体执行行动8：;广告传播;软文炒作：;硬广表现：;硬广表现：;硬广表现：;硬广表现：;概念楼书;服装示意;第二阶段执行时间及费用：;;[广告目的]：承接前期的炒作效应，塑造一个具有优雅、有格调的醇味生活格调，为开盘前强化品牌形象，并形成品牌核力。;;;;开盘活动1;以上为阶段性推广的执行部分 具体活动部分我们届时将提供详细的活动方案;{销售策略};2、销售篇——客观现状;2、销售篇——销售思考;2、销售篇——销售周期;;第一波多