城市更新项目经济测算方法讲解(精品干货).pptx

城市更新项目经济测算方法与案例分享报告框架01020304050607080910测算工作流程项目基本资料补偿条件及方案规划指标补缴地价成本市场定位及售价相关税费测算结果案例演示与分享一、测算工作流程项目基本资料补偿条件及方案补缴地价规划指标市场定位及售价相关税费成本估算测算结果二、项目基本数据1、拆除范围按照更新办法要求划定范围，以立项审批的范围为准，涉及到土地贡献率、合法用地占比计算；2、现状建筑面积为满足拆迁补偿，需要按照住宅（有产权）、农民房、祖屋、商业（有产权、擅改）、厂房（有证无证）、空地、进行分类统计；为满足地价计算，针对国有已出让用地上合法建筑，需要单独统计3、用地权属非农建设用地(非农指标覆盖地、特区内村红线用地、征地返还用地）旧屋村国有已出让用地（工业、商住）两规（三规）用地已办理合法建筑产权用地国有未出让用地未征转建成其他如建筑物年限等配合部门：项目部、开发职能、合作方三、补偿条件及方案1、物业回迁比例回迁业态、回迁比例是否涉及480政策及补偿方案无偿移交给股份公司物业考虑祖屋、空地、有房产证的合法物业等特殊情况，回迁比例适当上调2、过渡期补偿根据不同业态的租金水平，设定过渡期补偿标准、期限（自收房之日起到回迁安置入伙）3、装修补偿住宅、商业装修补偿，工厂不考虑补偿按照现状面积计算；货币收购不另行考虑装修补偿；业主可选择货币补偿或者同等价值的装修；4、搬迁费住宅、商铺按照每户补偿，按照搬出搬入计算两次，一次性支付5、货币收购按照每平米多少钱？不再另行支付其他过渡期、装修、搬迁费等6、临时建筑构筑物补偿临建原则上货币补偿，道路、树木等股份公司所属的财产折算总价一次性支付四、规划指标1、以专项规划批复指标为准2、研究阶段，结合法定图则、上层次规划、单元规划控制以及拆建比进行预估3、指标说明及使用可建设用地容积率分业态指标（住宅、商铺、公寓、办公、酒店、产业研发及配套）特别注意：保障性住房（按照比例，考虑地铁规划、工业区改商住、非农指标占比综合决定）、创新型产业用房提取（一般按5%）集中式商业（结合经营定位确定面积）产业研发用房面积及定位配合部门：规划职能五、补缴地价1、地价政策非农指标、城中村、征地返还用地、村红线图旧屋村国有已出让商住改商住国有已出让工业改工业国有已出让工业改商住国有未出让用地未征转用地2、免地价及优惠保障性住房及创新型产业用房免地价，建成后按照成本价移交给政府；商住类项目配建安居型商品房，按基准地价与市场评估价的算数平均值补缴地价，最高不超过住宅基准地价；工改工项目配建安居型商品房，按住宅基准地价50%补缴地价。五、补缴地价3、地价计算方法确定补缴地价用地权属的顺序：1城中村，2旧屋村，3国有已出让，4两规新三规处置用地，5国有未出让零星用地查询基准地价选择评估地价用地年限调整已出让地块剩余地价计算六、成本1、主体建安汇总成本价，包括基础、主体工程总包价、装修等2、公建配套设施投入根据土地出让合同约定，需要企业承担的学校、道路、管网等市政设施建设成本3、其他费用项目管理费、营销费4、资金成本35%自有资金，65%融资需要计算利息，按照实际投入分摊资金利息，以项目建成截止配合部分：集团财务、集团成本、地产分公司七、市场定位及售价1、售价采用现值评价原则，即为当前实际成交价，不考虑未来市场变化2、持有物业的租金水平（酒店、集中式商业）通过租金收益租售比（5%）反推售价配合部分：集团营销、商业八、销售及回迁税费1、销售营业税及附加销售物业的营业税、城建税、教育费附加、印花税，累计销售收入的5.65%2、土地增值税预征（住宅2%，非住宅3%）结算补缴3、回迁营业税及契税回迁营业税及附加：回迁物业在现状面积之内按建设成本价计算，超过现状面积按照市场销售均价计算回迁契税：回迁物业在现状面积之内免缴，超过现状面积按照市场销售均价计算4、增值收益分成只针对产业研发用房收缴，实行累进税率，售价低于2万元/平米免缴，2万-4万部分按25%缴纳，超过4万部分按40%缴纳fh、测算结果及调整1、投资收益率按照当前市场售价计算，不低于中长期银行贷款利率（央行公布5年期贷款利率5.15%）二级开发内部收益率不低于15%2、土地获取成本拿地成本折合可售楼面地价不高于市场招拍挂价格3、综合其他因素判断集团投资战略项目后期报批、专规、现场拆迁难度十、案例演示南门墩测算过程演示（测算结果仅作为参考）十、案例演示基础数据 ? 过渡期安置南门墩项目拆迁范围121673.2平方米，现状建筑面积343410平方米，具体如下：物业类型标准（元/平米/月）支付周期商业7048个月住宅2048个月用地性质占地面积（㎡）现状建筑面积（㎡）旧屋村42,241100,000未征转建成区60,632.2219,605工改商用地