【房地产】【2018】【河南省】房地产估价技术指引之5——估价方法选用及估价结果确定.pdf

附件： 河南省房地产估价技术指引之五 ——估价方法选用及估价结果确定 房地产估价方法选用及估价结果确定是估价实务中的 关键环节，也是房地产估价报告的核心内容。在河南省辖区 内从事房地产估价业务除遵守《资产评估法》、《房地产估价 规范》外，还应遵守本估价技术指引。 一、估价方法选用 （一）估价方法选用原则 理论上适用且当地房地产市场状况等客观条件具备能 采用的估价方法，都是应当选用的方法，不得任意取舍。 从估价实务上判断：房地产估价机构中最称职、最勤勉 尽责的注册房地产估价师能够采用的方法，都是应当选用的 方法，不得任意取舍。 不以某个房地产估价机构或注册房地产估价师的实际 掌握资料、技术水平和执业能力来决定估价方法的取舍。 （二）有下列情形之一的，可选用一种估价方法： 1. 房地产市场发育不完备的偏远乡镇、工矿区房地产 估价； 2. 特殊用途或房地产市场狭小的房地产估价； 3. 建筑物保险估价； 4. 房地产附着物估价； 5. 房地产损害赔偿估价； 6. 经省级以上房地产估价专家委员会认定可选用一种 估价方法的。 （三）常见估价对象适宜选用的估价方法 估价 估价方 重点提示 对象 法 可比实例数量多、信息详实；修正、调整 比较法 体系完善合理 收益法 掌握同类房屋净收益及其变化趋势；合理 成套 （持 确定估价对象报酬率；持有期后估价对象 有加转 价格及风险能够预测；掌握同类住宅价格 住宅 售） 与年限的变化规律 熟知成本构成内容及其确定依据，利润率 从市场资料中分析提取。销售税费是否计 成本法 算应根据估价目的确定（“营改增”后课税 估价不应计算销售税费，下同） 关注剩余使用年限的调整，不能用建筑物 比较法 商业 折旧率来调整 店铺 收益法 收益期短且净收益及风险能够较准确预测 写字 收益法 收益期长，短期净收益能够较准确预测， 楼 （持） 持有期后价格能够预测 熟知成本构成内容及其确定依据，利润率 成本法 从市场资料中分析提取 工业 熟知成本构成内容及其确定依据，利润率 房地 成本法 应与类似工业房地产项目的平均利润率一 产 致，标准厂房利润率从市场资料中分析提 取 同类厂房近期出租实例较多，收益及其变 化趋势较明确，风险较易判断。合理确定 收益法 房地产报酬率，根据产业特点和市场状况 分析确定出租率 适用于标准厂房估价，关注剩余使用年限 比较法 的调整，不能用建筑物折旧率来调整 关注开发完成后价格（值）、续建项目及成 假设开 本，掌握“营改增”后税费的变化。被迫 在建 发法 转让前提下，关注后续开发经营期延长及 工程 前期费