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河南省房地产估价技术指引之六
——收益法中直接资本化法运用应注意的问题
直接资本化法是收益法具体运用形式之一,为规范直接资本
化法的运用,提高估价技术水平及报告的实用性,根据有关准则
制定本技术指引。在河南省行政区域内运用直接资本化法进行房
地产估价时,除遵守《房地产估价规范》外还应遵守本估价技术
指引。
一、运用直接资本化法估价步骤
(一)测算未来第一年净收益;
(二)确定资本化率;
(三)计算收益价值。
二、第一年净收益求取
未来第一年净收益计算方法与报酬资本化法中净收益计算方
法相同,但应注意:
(一)第一年净收益应采用市场租金按正常使用情况下存在的
空置、收租损失及其他收入测算,即使有租赁合同约定第一年不
存在空置、收租损失,也应考虑在价值时点之后剩余收益期内的
平均空置、收租损失情况,以使资本化率调整体系与类似净收益
流模式下的报酬率、剩余收益期建立对应关系。
(二)直接资本化法计算公式中净收益为年末净收益,如果是
年初、年中净收益,直接资本化法计算公式应做相应变动,或将
年初、年中净收益转化为年末净收益。
(三)通过租赁收入测算净收益的,应关注租金内涵、出租人
负担费用,防止运营费用多计或漏计。
三、资本化率求取及其数据库建立
(一)资本化率求取途径
选用市场提取法求取。测算某类房地产资本化率时,应选取
在区位、类型、净收益流模式等方面具有良好可比性且数量不少
于三个的可比实例,利用每个可比实例第一年末净收益与市场价
值的比值,再根据每个可比实例与此类房地产的相似度及净收
益、市场价值资料的可信度,采用算术平均值法综合确定该类房
地产的资本化率。同时,应关注可比实例在土地使用期间届满时
是否允许续期等相关规定,以及对成交价格的影响;如果成交价
格含收益期结束时建筑物或剩余期限土地使用权价值,则实例资
本化率含收益期结束时建筑物或剩余期限土地使用权价值因素。
当可比实例的剩余收益期与某类房地产差异较大时,应对实
例资本化率进行收益期因素调整,方法是制作净收益变化规律相
同条件下剩余收益期与资本化率对照表进行调整;或将实例价格
调整为相同剩余收益期的价值再进行测算。
(二)建立资本化率数据库
估价机构应根据市场资料分析确定不同区位、类型、净收益
流模式下的房地产资本化率,逐步建立资本化率数据库,提高直
接资本化法的运用效率及使用效果。
四、收益价值及报告提示内容
不考虑收益期结束时建筑物或剩余期限土地使用权价值下确
定的资本化率,将其用于直接资本化法时,估价结果是估价对象
在价值时点剩余收益期的收益价值,未考虑收益期结束时建筑物
或剩余期限土地使用权价值的折现,完整的收益价值按照《房地
产估价规范》4.3.16 规定计算。同时,以下两种情况可在报告中
进行提示:
(一)在土地出让合同等未约定土地使用期间届满后土地续期
及地上建筑物处置相关条款时,根据估价目的及估价委托要求,
可在估价报告中对估价结果不含收益期结束时建筑物或剩余期限
土地使用权价值在价值时点的折现价值进行说明。
(二)价值时点无法预测未来土地使用期间届满后是否允许续
期及续期补交地价款法规政策时,对土地使用期间届满时房地产
价值判断、分析存在较大的不确定性。根据估价目的及估价委托
要求,可在估价报告中对土地使用期间届满时是否允许续期及续
期补交地价款法规政策的影响进行说明。
五、其他应注意的问题
(一)适用范围:适宜评估存在大量租售市场资料的类似房地
产,特别是存在大量租售市场资料的类似街区、专业市场的房地
产批量评估以及持有加转售模式中期末转售价格评估。对资本化
率难以合理确定的房地产进行估价时,不宜采用直接资本化法。
(二)收益期的影响:在房地产收益期的中后期,随着剩余收
益期的减少,资本化率加速增加,更应关注剩余收益期调整;收
益期的后期若干年,资本化率变化幅度大,不宜采用直接资本化
法。
六、如与上级行业组织发布相关准则、指导意见不一致,以
上级行业组织发布相关准则、指导意见为准。
七、本估价技术指引自2020 年1 月1 日起施行。
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