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附件1:豫房估协〔2015〕25 号
河南省房地产估价技术指引之一
——报酬率或资本化率求取 (修订)
报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之
一,对收益法估价结果影响甚大。估价实践中,报酬率或资
本化率过低、过高现象一直存在,取值过程不规范、随意性
大的问题往往使房地产估价师产生困惑。根据当前房地产市
场状况,一般情况下,宜采用累加法及市场提取法求取报酬
率或资本化率。
一、累加法
以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率选用中
国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率,风险调整值
为承担额外风险所要求的补偿。
提示:
1.报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期
存款年利率;有长期国债年利率的,不低于房地产收益年限
相似年期的国债年利率。
2. 存款利率市场化后,应考虑存款利率浮动因素的影
响,可采用同时期一年定期存款实际平均利率为安全利率。
3. 风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市
场等存在的风险,结合当时的货币政策综合确定;货币政策
分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次,应以
近几年稳健货币政策时期的利率为参考,短期从紧、宽松货
币政策时,考虑风险调整值的幅度,使报酬率相对稳定。货
币政策是渐进的,应先判断货币政策走向。
4.从用途上分,风险调整值自低到高的顺序是工业、
居住、办公、商业;从档次上分,风险调整值自低到高的顺
序是:住宅(低档、中档、高档)、写字楼(丙级、乙级、
甲级)、商业(小区级、区级、市级)。
二、市场提取法
选取不少于三个可比实例,利用其价格、净收益、收益
期或持有期等数据,选用相应的收益法公式,求取报酬率或
资本化率。
提示:
1.求取报酬率的方程一般为不易解方程,在无计算软
件的情况下,须多次试算并利用线性内插法近似求取。
2.多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬
率时,应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态
等,采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率,如认为无
差别,权重相同。
3.对求取的报酬率要进行适当的调整,当未来类似收
益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比,收益风险有
降低的趋势时,报酬率可适当下调,反之亦然。
4.如求取的报酬率低于同时期中国人民银行公布的五
年期存款年利率或类似收益年限的长期国债年利率,说明类
似房地产租售比失调,房地产投机成分较大,除投资咨询性
估价报告外,不再选用市场提取法确定报酬率或资本化率。
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