土地增值税清算课件.ppt

土地增值税清算资料收集 土地增值税清算表及其附表。 房地产开发项目清算说明 项目竣工决算报表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档（建筑工程监督部门）、取得土地使用权所支付的地价款凭证、土地使用权出（转）让合同(或协议)、银行贷款利息结算通知单及借款合同、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表（内容包括销售项目栋号、依次房间号、销售面积、销售收入、用途等）、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 第三十一页，共七十三页。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》及相关资料。 房地产开发企业的有关清算声明，包括项目开发情况说明，清算资料真实性、完整性声明，特别应声明是否存在未结成本事项、拆迁安置等，如有应详细说明。 从征管系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关税金的缴纳情况。 其他与项目清算有关资料。 第三十二页，共七十三页。 土地增值税清算总体要求 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内采取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。 土地增值税清算审核结束后，审核人员应按规定作出清算审核报告，在纳税人报送的土地增值税清算申报表及各项附表上签署意见。对需补交税款的，按规定程序作出审核意见并送达税务事项通知书，由纳税人按规定办理纳税申报手续；如纳税人未按规定办理，移送税务检查（稽查）；对需清算退税的，按照有关规定办理。 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。其他情况应按有关规定进行处理或处罚。 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。 第三十三页，共七十三页。 三、土地增值税清算审核 清算审核包括案头审核、实地审核。 案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等； 实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。 清算审核时应主动到国土、发改、拆迁、规划、建设、房管、建筑工程质量监督等管理部门了解房地产开发项目的相关信息。必要时，到档案管理部门调阅有关资料。 第三十四页，共七十三页。 （一）转让房地产收入的审核 收入确认的原则 转让房地产收入的确定：纳税人转让房地产并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 第三十五页，共七十三页。 关注税法与会计收入确认的差异 ??会计确认收入：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本可以可靠的计量。 第三十六页，共七十三页。 税法确认收入 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整（《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号 ）。 第三十七页，共七十三页。 视同销售收入的确认 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》国税发〔2009〕91号）。 第三十八页，共七十三页。 审核重点 以账面为起点审核，账表、账证核对。 审核“主营业务收入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“预收账款”、“应收账款”、“其他应收款”、“银行存款”等账户 查阅有关的转让合同、协议、测绘报告（房屋实地勘丈成果图册），查询房产、国土部门及部分购买方相关信息，与销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料核对，审核计税收入是否真实、准确、完整，有无少报、匿报收入的情况