税务：拿地时配建保障房涉税方法处理.pptx

拿地时配建保障房涉税处理方法汇总;对于建成后无偿移交给政府的保障房，在这过程中主要有两大类观点，第 一，产权并没有发生转移从而不发生相关纳税义务。第二，因为产权发生 转移而涉及的各种税费。;常规处理方法一：视同销售确认收入，缴纳增值税。 保障房建成后无偿移交政府部门，属于向其他单位无偿转让不动产，应视 同销售,缴纳增值税处理。 相关政策依据：财税[2016]36 号《财政部 国家税务总局关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知》 附件一第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产， 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。” 如果视同销售处理，那么销售价格按照财税[2016]36 号文的规定顺序来确 定。 相关政策依据：财税[2016]36 号《财政部 国家税务总局关于全面推开营 业税改征增值税试点的通知》 第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业 目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关 有权按照下列顺序确定销售额： （一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价 格确定。 （二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平 均价格确定。 （三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成 本×（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。;不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排， 减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。;属于“无偿”移交。鉴于此，也就不属于 36 号文界定的“视同销售”的情 形。而是建议视同“公共配套设施”来进行相关涉税处理。;第二，在红线外配建的保障房，其建设成本能否在红线内进行扣除？或者 满足何种条件才能够扣除？若是扣除能否作为红线内清算单位取得土地使 用权支付的金额，在计算增值额时加计扣除，尚存在一定的争议。 相关政策依据：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的 规定： 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地的使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所 支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。” （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发） 的成本， 是 指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）， 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 公共配套设施费、开发间接费用。;（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、 会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、 学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其 成本、费用可以扣除； 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。;（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%， 具体比例由主管税务机关确定。”;相关政策依据：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》的规定： “第九条条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。 包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”;第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业 目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关 有权按照下列顺序确定销售额……”根据《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》的规定：“第九条转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又 无正当理由的，税务机关可以按照房地产评估价格计算征收。” 其他观点二：不用缴纳增值税。 开发商根据配建协议的要求建立的住房，项目完成后，政府支付相当于建 设成本的价格，相当于开发商先行替政府垫资建设，在这过程中，并没有 实际的向政府销售不动产，因此并没有发生应税行为，从而不应该缴纳增 值税。 相关政策依据：国税发[2009]31 号国家税务总局关于印发《房地产开发经 营业务企业所得税处理办法》的通知 第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成 本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿 移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目 的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 土地增值税负增值的处理 （1）红线内配建保障房 在政府限价回购保障房的模式中，由于回购价格偏低，会造成保障房在土 地增值税清算中产生负增值，且红线内保障房可与红线内其他普通标准住 宅合并作为一个清算单位，我们建议在政府低价回购的