不动产资料 不动产估价作业及答案.doc

PAGE PAGE 4 实验一 市场比较法 一、估价对象概况.某城市内,有一宗住宅用地需要评估,现根据当地条件,选择了与之类似的四宗已成交案例,几宗地块的交易情况与待估地一致,其他条件比较如表: 项目 待估土地 比较案例A 比较案例B 比较案例C 比较案例D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 2014.10.1 2013.10.1 2013.12.1 2014.8.1 2013.4.1 成交价格（元/m2） 1200 1300 1400 1000 容积率 1.9 2.3 2.3 2.4 1.9 区域 条件 位置 0 -2% -3% 0 +1% 基础设施 0 -1% -2% -2% 0 交通 0 -2% 0 0 +2% 个别 条件 地势 0 -2% +1% 0 +2% 形状 0 +3% 0 -1% 0 其他 0 -3% -3% -1% +2% 对区域因素和个别因素对地价的影响,待估地块条件与案例地块条件比较结果如表所列,表中数字为正值,表示待估地块优于成交地块,数字大小表示优劣的幅度.又知该类住宅用地在2013年1月1日至2013年8月底之间平均每月比上月上涨1%，在2013年9月1日至2014年11月1日之间平均每月上涨1.2%。此类用地的最低容积率为1.5,据统计分析,该城市此类用地容积率在1.5—2.2时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1.5时地价增加2%,超过2.2时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1.5时的地价增加1%. (2)请按以上条件,估算该住宅用地在2014年10月的单位地价. 二、C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委托宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于2012年7月31日的单位土地面积价格（计算地价时，应首先选择所有与宗地H有替代性的可比案例）。其他资料如下： （1）待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。 案例编号 交易类型 交易地点 土地用途 地价（元/m2） 交易时间 年期 容积率 区域因素 比较 个别因素 比较 A01 转让 A市 商业 858 2013.10.1 40 2.1 0% 3% A02 出让 A市 住宅 342 2013.8.1 70 2 -3% 0% A03 转让 A市 商业 792 2012.12.2 35 2.2 0% 4% B01 抵押 B市 商业 801 2012.4.1 40 3 0% 0% C01 清算 C市 工业 210 2013.5.1 50 0.6 0% 0% A04 转让 A市 住宅 424 2013.8.1 50 1.6 -2% -3% C02 转让 C市 商业 562 2012.10.1 40 2 0% 0% A05 转让 A市 商业 476（楼面地价） 2012.5.2 40 2 0% -4% H 转让 A市 商业 　 2014.7.31 38 2.1 0% 0% （2）其他资料：A市的地价指数以2012年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点。A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。土地还原率为8%. 答案： 一、 （1）编制容积率修正系数表 容积率 1.5 1.9 2.2 2.3 2.4 修正系数 1 1.08 1.14 1.15 1.16 （2）计算各案例地价修正后的价格 A 1200 ×（1+1.2%）12×1.08/1.15×95/100×98/100 =1210.66（元/m2) B 1300 ×（1+1.2%）10 ×1.08/1.08×95/100×98/100 =1363.64（元/m2) C 1400 ×（1+1.2%）2 ×1.08/1.16 ×98/100×103/100 =1347.47（元/m2) D 1000×（1+1.2%）5×（1+1.2%）14×1.08/1×103/100×104/100 =1451.19（元/m2) （2）确定单价 (A+B+C+D) /4 =1343.24（元/m2) 二、 （1）比较案例选择A01、 A03、 A05 （2）编制期日修正指数表 年度 2012 2013 2014 指数 100 110 121 （3）编制容积率修正指数表 容积率 2 2.1 2.2 修正系数 1 1.04 1.08 （4）测算比准价格 A01=85