建设工程项目投资与融资课件第4章.pptxVIP

第4章 建设工程项目投资机会; 本章主要内容 项目投资机会研究概述，包括项目投资机会研究概述、项目投资机会研究程序、项目投资机会研究方法；基础设施类建设项目投资机会，包括轨道交通投资机会、综合管廊投资机会；商业地产类投资机会，包括特色小镇投资机会、养老地产投资机会、商业物业投资建设的市场机会分析、住宅物业投资开发的市场分析。 本章重难点 项目投资机会研究方法，基础设施类建设项目投资机会，商业地产类投资机会。 ;4.1项目投资机会研究概述 项目投资机会研究???称投资机会鉴别，是对项目进行可行性研究之前的准备性调查研究，也是为寻求有价值的投资机会而对项目投资环境（如项目背景、资源条件、市场状况等)所进行的初步调查研究和分析预测。 ;4.1.1项目投资机会研究概述 项目投资机会研究包括一般机会研究和特定项目机会研究。 1 一般机会研究 一般机会研究处于项目投资机会研究的最初阶段，是投资者通过收集大量信息，经过分析比较，从错综纷繁的事物中鉴别发展机会，并最终形成确切的项目投资方向（意向）或投资领域的过程。一般机会研究的重点是地区的经济形势、产业政策、资源条件及市场信息。所关注的是地区和行业的宏观与中观信息；研究的目的在于识别投资机会，并对项目的投资方向（地域方向和物业性质方向）提出建议。因此，一般机会研究又分为地区机会研究、行业机会研究和资源开发机会研究三类。;2 特定机会研究 特定项目机会研究是在一般机会研究确定了项目发展方向或投资领域后进行的进一步调查研究。其目的是经过方案筛选，将项目发展方向或投资领域转变为概略的项目提案或投资建议。与一般机会研究相比，特定项目机会研究通常是更为深入、具体的分析和研究。特定项目机会研究主要包括对项目投资环境的客观分析（如对市场、产业政策、税收政策、金融政策、财政政策等的分析）、对项目战略目标及内外部资源条件的分析（如对技术能力、管理能力以及外部建设条件的分析）以及对项目承办者的优势劣势分析（SWOT分析）等。项目投资机会研究的成果是形成投资机会研究报告或项目建议书，为后续的可行性研究工作提供依据。;4.1.2项目投资机会研究程序 项目投资机会研究的目的在于发现投资机会和投资项目，并为项目的投资方向和项目设想提出建议。为确保投资项目选择的科学性与合理性，针对项目??资机会的研究应遵循以下程序。 1 明确投资动机 在进行项目投资机会的论证中，首先应分析投资者的投资动机，然后才能在此基础上甄别投资机会，论证投资方向。通常，可以从以下方面对投资动机进行识别和论证： 1)激烈的市场竞争迫使投资者进行技术更新改造，研究开发新产品和适销对路产品。 2)为降低单位产品成本，实现最大利润，增加投资，扩大生产规模，达到经济规模。 3)市场需求巨大，产品供不应求，丰厚的营销利润吸引投资商投资开发新产品。 ;4)为分散经营风险，改善投资经营结构，拓宽投资领域，全方位、多元化投资经营。 5)改善投资区域分布，转移投资区域，形成合理的投资布局。 6)受国家宏观政策和大气候影响，转移投资方向，调整投资产业结构。 7)追求某领域项目投资的高回报，把握机会，创造条件，跟踪投资。 8)利用高科技和独特的专利技术，研究开发新产品，填补空白，开辟潜在市场，获取超额投资利润。 9)为增强企业后劲，提高经营效益的稳定性，投资长线项目（如基础设施项目、工业项目等），或为某一大型建设项目辅助配套。 10)按有关部门要求和社会需要，利用某些优惠政策和有利条件，进行扶贫开发和社会公益事业项目建设等。 ;2 鉴别投资机会 在进行投资机会论证时，应根据投资者的投资动机，对各种投资机会进行鉴别和初选，论证投资机会酝酿的依据是否合理。针对项目投资机会的鉴别，应从以下方面开始： 1)资金来源及其性质。 2)自身优势项目。 3)资源优势项目。 4)新技术优势项目。 5)地理位置优势项目。 6)市场超前项目。 7)现有企业的前后工序配套项目，多种经营项目，具有生产要素的成本及市场等综合优势的项目。 8)具有时代特点而构思的投资项目。 9)策划投资项目应该涉及未来热点市场的竞争项目。 10)其他国家在经济方面具有同样水平时获得成功的同类行业项目。;3 论证投资方向 在初步筛选投资机会后，要对自然资源条件、市场需求预测、项目开发模式选择、项目实施的环境等进行初步分析，并结合其他类似经济背景的国家或地区的经验教训、相关投资政策法规、技术设备的可能来源、生产前后延伸的可能、合理的经济规模、产业政策、各生产要素的来源及成本等，初步评价投资机会的财务、经济及社会影响，论证投资方向是否可行。 投资方向的论证应结合我国现阶段市场经济特征和基本建设规律，以及国家的产业政策，不同行业的特点，进行科学策划、评估和慎重决策。投资方向包括： ;(l)资源利用开发型项目 由于不少资源具