青岛市鹰谷万怡酒店项目分析报告.docx

青岛酒店管理学院 青岛市鹰谷万怡酒店项目分析报告 青岛市鹰谷万怡酒店项目分析报告 一、项目概况及背景 青岛鹰谷万怡位于青岛市市南区湖南路 59 号，2007 年开业，2008 年局部装修，酒店隶属于青岛鹰谷怡式置业有限公司，是南非鹰谷国际控股公司在青岛的开发项目之一。 青岛鹰谷万怡酒店总建筑面积约 26800 平方米（含临建），一期建筑 16800 平方米，地上十三层，地下二层，功能分布为：地下二层为酒店泵房、员工宿舍、员工更衣室、员工洗澡间和员工餐厅区，地下一层为中餐厅包房和中、西餐厨房以及冷库区，现外包经营，地上一层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮,三至十一层为客房部分。 客房区房间数 206 间（套），普通标间（80 间）、高级标间（17 间，房间配置电脑）、大床房（16 间）、高级大床房（19 间）、家庭套房（15 间）、高级套房（26 间）、行政套房（13 间）、复式套房（15 间）、CEO 房（1 间）、残疾人房（1 间）、女士房（1 间）十一种房间类型，因酒店是在公寓楼的基础上改造而成，所以同类型房间大小不一。 餐饮区，中餐厅（已出租）设有 14 间包房（其中地上一层有特大包房 2 间，小包房 2 个；地下一层 1 间 22 餐位大包房、1 间 16 餐位包房、2 间 10 餐位包房、1 间 8 餐位包房、1 间 4 餐位包房和 4 个 6 餐位包房组成）及可容纳 200 多人的零点大厅，在十二层、十三层分别设有特色咖啡厅和豪华红吧。 二期建筑约 10000 平方米，地上三层，地下二层，功能分区为：地下一、二层现在空闲，计划作为商铺出租，一层可与火车站地下通道相连，二层为会议 1 青岛酒店管理学院 青岛市鹰谷万怡酒店项目分析报告 室，三层为客房区，客房数 34 间，行政房 7 间、大床房 21 间、迷你房间 6 间。 酒店停车位 12 个。 鹰谷万怡酒店的中央空调、厨房设备、电梯、锅炉安装时间是 2007 年 4 月 号。 二、经营环境分析 青岛鹰谷万怡酒店位于火车站对面，距离火车站 100 米左右，距离青岛标志性建筑——栈桥 400 米左右，距离百盛商城 200 多米，处于中山路商业圈辐射范围内，酒店周边的湖南路、泰安路、兰山路都是单行线，道路较狭窄，但公交车多，共 30 多路公交车在此经过，其中包括机场专线。 酒店周边小型招待所（客房数量在 60 间以内）主要集中在湖北路、河南路和泰安路，共约 20 家。酒店周边 300 米内，小型社会餐饮店众多，经营面积小，服务质量差，管理不规范。大型的商场有百盛、发达商厦、国贸商厦、东方贸易大厦等（高档名品）和华联（中、低档品牌），周围还有火车站地下小商品城、中山商城地下商业街、901 小商品市场等（主要经营旅游纪念商品和低端商品）。酒店周边的企事业单位有青岛市公安局、青岛市科协、青岛广电影视艺术专修学校等，周边企事业单位较少。有旅行社数家。主要景点有栈桥风景区、小青岛、天主教堂、民俗博物馆教堂、原德国总督大楼等。 三、竞争对手分析 根据鹰谷万怡的规模和地理位置，我们选择了周边 1 公范围内具有一定代表性的酒店和餐饮进行初步对比，具体情况如下： 2 青岛酒店管理学院 青岛市鹰谷万怡酒店项目分析报告 （一）酒店 序 酒店 距离 规模 房价 优势 劣势 号 名称 （门市价） ? 客房 150 套（其中 80 间 市 景 商 务 房 ? 功能设施比 ? 服务一般 加州风 约 全海景观景房）； ￥658； 1 较完善 ? 设备设施一般 情大酒 200 ? 宴会厅 300 平米；1 个海 标准房￥658； ? 面对大海环 菜品特色不突 ? 店 米 悦宴会大厅（容纳 200 人）； 海 景 商 务 房 境相对幽静 出 多功能厅（容纳 89-120 人） ￥718； ? 商务套房、大床房、标准 青岛爱 约 房 100 余套 套房￥289； ? 有海景房 房间设施设备一 2 琴海商 500 ? 阳光餐厅（主要经营自助 大床房￥199； ? 阳光餐厅能 般 务酒店 米 早餐，餐位数 40，可以观 标准间￥219； 观海 酒店服务一般 海） 青岛贝 约 ? 客房 80 套 ? 房价较便宜 ? 服务一般 3 蒙特宾 100 ? 经营自助早餐，餐位数 标间￥100 ? 地理位置优 ? 设备设施较差 馆 米 30 越 ? 没有会议室 ? 酒店式公寓（4－28 层）， ? 服务功能齐 中庭会所（3 层） 全 4 维多利 约 50 ? 餐饮：二楼中餐厅、地下 亚广场 米 室第 2 层美食城 在建 ? 地理位置优 在建 越 停车位 165 个，地下 143 个，地上 22 个 3 青岛酒店管理学院 青岛市鹰谷万怡酒店项目分析报告 （二）餐饮 距酒店 序 人均消 店名 距离 优势 劣势 号 费水平 （米）