国外房地产市场的探究及启示.docx

国外房地产市场的探究及启示 国外房地产租赁市场运行机制的研究 1.1 德国模式 德国的房地产市场采取的是租售并举，居住与投资兼容的市场制度。联邦德国政府充分利用和发挥住宅市场的内在力量，把国家财政援助与私人房地产经济活动融为一体，形成国家—私人房产经济—住宅需求三角循环。 1.1.1 租赁占比在房地产市场中占有突出地位据相关资料显示，德国住房自有率占 40%左右。住房租赁市场远远大于销售市场的比重，在房地产市场中占有举足轻重的地位。住房租赁市场的发展很大水准上是因为社会中低收入阶层买不起房；另一方面，很多城市流动人口因为工作的特殊性不愿意买房，需要在不同地区不定期地租房。 1.1.2 在租赁市场结构方面，体现出房源来源广、种类构成多的特点 租赁市场供应来源和构成是： 98%左右为私房， 2%左右为政府公房。在98%的私房中，自然人私人出租住房占 66%，合作社出租住房占 22%，资金或保险公司出租住房占 8%,专业建房公司出租住房占 3%。 1.1.3 在租赁市场政策方面，制度完善而成熟德国地方政府以法律、规定等手段或方式来保障租赁住房供应稳定。除此以外，政府以减免税收和生产者补贴的方式鼓励地产开发商投资建造出租房，银行则以无息或低息贷款的方式进行扶持。德国还特别重视房地产租赁市场中的法制建设。法规重在保障租户的合法权益，对租房合同和租金都进行了详尽规定，对租金核算也有严格标准。此外，为防止住房租赁领域的非法投资，法规明确禁止“二房东”现象。 1.2 美国模式 美国的房地产市场以稳定和支持住房抵押信贷为重点，是以私人住宅投资为主的商业经营型住房市场。 (1) 从租赁市场来看，大城市居民租 赁住房比例较国家平均水平明显偏高。例如，美国纽约住房自有率为35.6%，这与全国平均住房自有率 69%相比存有较大偏差。由此看出， 美国的大城市同样存有大多数人买不起房，靠租赁解决居住问题的现象。 (2) 在租赁市场结构方面，体现出以中低收入阶层为主要服务对象的特点。如 1974 年美国出台的《住房和社会发展法》的第八款就是著名的向低收入阶层提供存量住房租金补贴的计划，即租金证明计划。后来，该计划调整为租金券计划，即政府规定范围内的租金与承租者 拿出家庭收入 30%支付租金的差额由政府发放租金券来支付。 (3) 在租赁市场政策方面，美国政府充分发挥有形的手的作用。除了上述所说 的立法约束以外，还对租金水平进行严格管理。一方面，政府确定公平市场租金并定期向消费者公开，从而限制租金波动。另一方面，直接建设廉租房和公共住房。美国还十分强调对居民租赁住房使用权的保障，租赁控制法严格规定，不动产的出租人或受让人于租赁期满时，除非为自身利益亲自占有该不动产，不得拒绝承租人续约的要求。 1.3 英国模式 英国早在 19 世纪前期就开始思考解决房地产市场中暴露出来的问题，大量财政性住宅投资和充分利用税收杠杆是英国政府调节和干预市场 的两个突出特点。 (1) 从租赁市场来看，英国与美国有惊人的相似性。 英国大城市的住房自有率仍然低于全国平均水平。大城市有一半的人 买不起房子。 (2) 从租赁市场结构来看， 1997～2009 年英国租赁市场中私人租赁占比较社会租赁占比，呈现出上升的趋势。房地产租赁市场 内部结构呈现持续变化的特点。另一个显著特点是呈现出明显的年龄层次。例如，从 1993 年至 2006 年十多年时间内按年龄划分的英国租 赁私人住房的比例中， 35 岁以下年轻人中， 20～24 岁组、 25～29 岁组 及 30～34 岁组三个群体年龄越低租房率越高，而且相差的水平在几倍之巨。 (3) 在租赁市场政策方面，英国政府充分考虑到中低阶层租房人对于房租的可支付性。通过严格的监管机制，出台相关的法律法规来抑制房屋租金的快速上涨。除此以外，英国注重发挥政府与市场的协同调节作用。英国以税收减免为主，资金补贴为辅。税收减免占住房 政策费用总额的 61%左右。英国的资金补贴具有受益人数多、金额大的特点。 共同特点 2.1 具有完善的租赁体系 通过对德国、美国、英国的房地产租赁市场的运行机制总结，不难发现，这些国家虽然也存有着中低阶层买不起房的现象，但相比之下，西方国家出台了完善的法律体系并制定完善的管理措施，以保证租赁住房稳定，租住资金在租住者所负担的范围之内。 2.2 体现“无形之手”与“有形之手”的共同作用 西方国家在政府干预与市场调节的过程中各有千秋，都是在对本国社会发展水平、本国国民经济发展充分分析后才制定政策。不过，不尽相同的具体做法却有完全相同的思路，就是找寻政府干预与市场调节的平衡点与适宜点。除此以外，以上分析的三个西方国家都不以房地产产业作为国家发展的支柱产业，这与我国房地产市场现状形成了鲜明对比。 国外房地产市场租赁体系对我国的启示 3.1