房地产上市公司盈利能力分析——以上海市为例.docxVIP

我国的发地产市场发展起步较晚，但是发展非常迅速。近些年来，我国的房价不断攀升，政府开始加强宏观调控政策，防止房地产经济泡沫的产生。房地产企业的发展对整个市场的发展起到至关重要的作用，因此对房地产企业的盈利能力分析十分必要。通过分析入驻上海市的三家企业：万科、绿地集团、保利地产的财务报表，分析各个盈利指标，可以发现目前房地产企业存在的问题，提出适当的建议可以帮助房地产企业提高盈利能力，使房地产市场健康稳步的发展下去。 一、盈利能力理论基础 （一）盈利能力指标的相关概念 盈利能力是指的是企业取得利润的能力。它通常表现为企业在一段时间内的收入水平，它是投资者获得投资回报的重要资金来源。盈利能力既能够反映公司的经营成果，使投资者做出正确的判断，也能够提高员工集体福利。 上市公司的财务分析是为了给投资者，经营者和其他组织或个人，了解公司的日常经营情况，做出正确的决策，并提供准确的信息或证据。通常，要了解一家公司的经营状况，一般分析这四个方面，即公司的盈利能力，增长能力，偿债能力与经营效率能力。在四个方面之中，盈利能力是比较重要的指标。 （二）盈利能力相关指标 表1 评价企业盈利能力的相关指标 指标 公式 含义 总资产报酬率 息税前利润/资产平均总额 总资产报酬率是指企业在一定时期内息税前利润与资产平均总额之比。该指标可以反映出全部资产的获利情况，通过该指标可以对公司资产的使用进行深入分析，并提高单位资产的收入水平。 净资产收益率 净利润/平均股东权益 净资产收益率也叫权益净利率，是指净利润与平均股东权益的比率。该指标是盈利能力指标的核心，代表每个股东收到的净利润。 主营业务利润率 主营业务利润/主营业务收入 主营业务利润率是主营活动在一定时期内的收入产生的利润，反映了公司主要业务的盈利能力。主要业务的利润率越高，公司的盈利能力就好。 成本费用利润率 利润总额/成本费用总额 成本费用利润率是指企业在一定时期的利润总额与成本费用总额的比率，该指标表明每付出一元可以获得多少利润。成本费用利润率越高，表明公司盈利能力越好。 （三）盈利能力影响因素 要分析房地产企业的盈利水平，就需要分析影响盈利水平的因素有哪些，许多因素都会对企业的盈利能力产生影响，具体可以分为从两个角度出发，分为内因和外因。外因包括经济环境，政策环境，市场发展阶段等。由于外部因素是公司自己无法改变的，因此企业需要从自身的内部条件出发，合理使用公司的资产，提升自己的盈利水平。 二、当前我国房地产市场发展现状 （一）供需结构存在矛盾 由于土地稀缺，大多数城市土地被用于城市化，使得本来有限的土地更加稀缺。一些开发商为了能在大城市取得更多利润，更专注于城市郊区的房地产开发。加上政府出台了适当的房地产经济调控政策，税收强度也有所增加，最终导致房地产建设成本上升。当房价上涨的时候，也发生了一些不合理的事件。比如房地产供需结构不合理。高端商品房的供应量大于需求量，单一市场普通市民的经济适用房和经济适用房的供应明显不足。这种供求矛盾给人们的生活带来了很大的压力，与此同时，这种不平衡的现象也不利于提高人们的生活水平，使真正有购房需求的人被拒绝，阻碍了社会的稳定发展。 （二）房价增长速度过快 近年来，房价大幅上涨，房价自然不会快速下跌。能够拥有住房是中国的传统文化，居民对住房有强烈的消费驱动力。随着国民经济的发展，国民收入水平大大提高，居民购房的能力也相应提高。有些人已经看到房地产行业的广阔前景，他们对投资具有敏锐的嗅觉，一些不合理的投机行为也导致近年来房价不断上涨。另一方面，房地产开发商为了追求更多的利润，他们更愿意开发高端的商品房，所以即使这几年我国房地产行业的投资在增加，但实际上，市场中满足中低收入人群的商品房却在减少，而中低收入人群的基数又比高收入人群大，使得大多数人希望有刚需的住房的愿望难以实现。 （三）房地产调控持续增强 2017年，房地产行业进入了历史上最严格的监管期，限制购买，限制贷款的传统的监管政策继续加强，限售、限签等新政策也不断出台。商品房销售增长率逐月下降，房价受到抑制，市场逐渐回归理性。与此同时，房地产行业的紧缩的监管政策，使资金比较紧张，政策多管齐下。 （四）金融信贷体系问题 我国目前的金融信贷体系发展并不完善，房地产金融产品只是重点关注在房地产金融业务的一级市场，二级市场的金融产品相对比较稀缺，比如房地产投资基金和个人住房抵押的证券等方面的产品还在初级发展的研究阶段，和实际市场还有较大距离。 三、上海市房地产上市公司盈利能力评价分析 本文以上海市的5家上市公司的财务报表数据为依据，对浦东金桥、张江高科、上海临港、上海发展、陆家嘴这5家的经营范围做了简单的介绍。见表2。 对五家企业2015-2017年的财务报表进行分析，通过建立图表，从横向和纵向两个角度来分析五家公