房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案.pdf

2005 年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案 一 、 单 项 选 择 题 （ 共 35 题 ， 每 题 1 分 ， 备 选 项 中 ， 只 有 一 个 符 合 题 意 。 ） 1 房 地 产 需 要 专 业 估 价 的 基 本 条 件 是 房 地 产 具 有 （ ） 的 特 性 。 A、 独 一 无 二 和 供 给 有 限 B、 独 一 无 二 和 价 值 量 大 C、 流 动 性 差 和 价 值 量 大 D、 不 可 移 动 和 用 途 多 样 参 考 答 案 ： B 系 统 解 析 ： 2 在 英 国 和 其 他 英 联 邦 国 家 ， 法 院 一 般 （ ） 来 判 断 房 地 产 评 估 价 值 的 误 差 范 围 。 A、 使 用 估 价 对 象 房 地 产 的 实 际 成 交 价 格 B、 使 用 政 府 公 布 的 房 地 产 交 易 指 导 价 格 C、 使 用 近 一 年 内 房 地 产 的 平 均 成 交 价 格 D、 依 赖 于 专 家 证 人 测 算 的 估 价 对 象 房 地 产 的 价 值 参 考 答 案 ： D 系 统 解 析 ： 3 某 市 于 2005 年 对 市 中 心 一 平 房 区 进 行 拆 迁 改 造 ，该 市 2000 年 出 台 的 城 市 房 屋 拆 迁 补 偿 指 导 价 格 在 该 区 为 4000 元 /， 并 丑 一 直 没 有 变 动 ； 2005 年 该 区 同 类 建 筑 物 的 重 置 成 本 达 到 2000 元 /， 房 地 产 市 场 交 易 价 格 为 6000 元 /；重 新 规 划 后 ，开 发 商 开 发 的 该 区 商 品 房 售 价 预 计 为 9000 元 /；则 最 合 理 的 拆 迁 补 偿 价 格 应 以 （ ） 元 /为 基 础 进 行 修 正 。 A、 4000 B、 5000 C、 6000 D、 9000 参 考 答 案 ： C 系 统 解 析 ： 4 假 设 某 类 住 宅 的 价 格 从 3000 元 /下 降 到 2800 元 /，其 需 求 量 从 900 套 上 升‘ 到 1000 套 ．则 用 中 点 法 计 算 的 该 类 住 宅 需 求 的 价 格 弹 性 为 （ ） 。 (过 时 ) A、 -33 B、 -0． 66 C、 0． 66 D、 1． 53 参 考 答 案 ： D 系 统 解 析 ： 5 在 估 价 中 选 取 4 个 可 比 实 例 ， 甲 成 交 价 格 4800 元 /， 建 筑 面 积 100， 首 次 支 付 24 万 元 ， 其 余 半 年 后 支 付 16 万 元 ， 一 年 后 支 付 8 万 元 ； 乙 成 交 价 格 5000 元 /， 建 筑 面 积 120， 首 次 支 付 24 万 元 ， 半 年 后 付 清 余 款 36 万 元 ；丙 成 交 价 格 4700 元 /，建 筑 面 积 90，成 交 时 一 次 付 清 ；丁 成 交 价 格 476 0 元 /， 建 筑 面 积 1lO， 成 交 时 支 付 20 万 元 ， 一 年 后 付 清 余 款 32． 36 万 元 。 已 知 折 现 率 为 10%， 那 么 这 4 个 可 比 实 例 实 际 单 价 的 高 低 排 序 为 （ ） 。 A、 甲 >乙 >丙 >丁 B、 乙 >丁 >甲 >丙 C、 乙 >丙 >甲 >丁 D、 丙 >乙 >丁 >甲 参 考 答 案 ： C 系 统 解 析 ： 6 某 宗 地 面 积 为 5000， 现 状 容 积 率 为 0． 8， 土 地 市 场 价 值 为 4000 元 /， 拟 进 行 改 造 。 批 准 的 规 划 容 积 率 为 5． 0， 楼 面 地 价 为 l500 元 /， 则 理 论 上 应 补 交 地 价 （ ） 万 元 。 A、 1250 B、 1750 C、 2050 D、 2150 参 考 答 案 ： B 系 统 解 析 ： 7 房 地 产 估 价 中 ， 遵 循 独 立 、 客 观 、 公 正 原 则 的 核 心 是 估 价 机 构 和 估 价 人 员 应 当 站 存 （ ） 的 立 场 上 ， 评 估 出 一 个 对 各 方 当 事 人 来 说