商业地产招商计划规划方案书.doc

商业地产招商计划书 一． 项目介绍： 温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目 ——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之 称的句容市，是句容市政府 2004 年重点标志性工程，占地面积 200 亩，处于西环路和 104 国道的交汇口。辐射南 京大都市经济圈， 是周边地区目前规模最大的专业建材、 五金机电批发市场。 该项目投资 2 亿多元 ,建筑面积近 70000 平方米，商铺面积达 80000 平米，仓储面积 35000 平米。 二． 产品定位优势： 温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济， 它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势， 也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求， 它高起点的定位、规划，超前的建设理念， 长远经营思路， 是本地区一个融规范化， 品牌化， 专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材 装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。 三． 交通概况： 本处于西环路和 104 国道的交汇口。到达句容市区只有公里的路程。项目门口有公交 2 路 10 路汽车，平均 10 分钟 一班直达市区。项目距离南京江宁区只有 20 分钟车程，距离南京市区只有 40 分钟车程。 四． SWOT分析： 1、S——优势 1）地段 ——离句容市城市中心只有公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。 2）交通 ——项目内有公交 2 路车直达市区 10 分钟一班， 10 路车离项目只有 5 分钟的路程。 3）口碑 ——项目为句容市政府招商引资项目， 2005 年 10 强民营企业， 2006 年消费者信得过企业。 （ 4）物业 ——项目占地面积 200 亩，该项目投资 2 亿多元 , 建筑面积近 70000 平方米，商铺面积达 80000 平米，仓 储面积 35000 平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。 （ 5）配套 ——配置自动扶梯、 6500 平米的大型停车场，还有宽 24 米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完 备。 6）品牌商家入驻 ——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店 嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。 2、W——劣势 （ 1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。 2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。 3）项目临 104 国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。 4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。 3、O——机会 1）经济因素 ——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。 2）政策因素 ——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。 3）市场因素 ——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。 4）区域发展 ——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房 ,加大了本区域的人流量。 5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。 4、T——威胁 1）国家相关法规明确规定 “禁止返租 ”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。 2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。 3）国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。 4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。 6）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。 五．九大卖点分析：①、地段前景 本项目位于政府规划中的句容西门中央商业圈正中心，周边规划有大规模的住宅区，西门商务区将有 11 万人口入 住，未来升值潜力无限。温州商贸城周边将聚集开发高级商务酒店、多个大中型居住区。 ②、规模超大：总建筑面积近 12 万平米，是句容市规模最大的建材装饰市场。 ③、业态齐全：市场内规划有五金电器、陶瓷洁具、水暖、木制品、灯具、家具、油漆、石材等建材家俱一应齐全；二楼家俱现已全部招满。 ④、仓储充