房地产公司税收筹划报告.docVIP

. . 鹏程房地产开发有限公司税收筹划报告 一、企业性质及业务范围 鹏程房地产开发有限公司，成立于201X年X月，注册资本为人民币两千万元，是一家专业从事房地产开发的企业，具有房地产开发三级资质。公司现有工程师、专业技术人员和管理人员等员工50余名。公司主要经营房地产开发、建造、销售、出租和管理自建商品房等业务。 二、涉及的税种 （一）前期准备阶段的税种 主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在收到土地管理部门通知之日起30日内一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。 （二）房地产开发阶段涉及的税种　 在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。 （三）房地产销售阶段涉及的税种 1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。 　 2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。 　 3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。 　 4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。 5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。　 三、具体税收筹划策略 （一）营业税筹划 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产，税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额。营业税本身纳税筹划空间比较小，但是可以根据业务特点进行税收筹划。 1.减少营业税应税项目的流转(转让)次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。 2.选择合作建房方式。(1)合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。(2) 甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免缴纳营业税。 3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3％低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税。 （二）土地增值税筹划 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。这也是房地产公司税负最重的一个税种。根据土地增值税的相关计税规定以及鹏程公司目前的项目开发情况，公司现阶段对于此税种可运用的筹划方法主要有以下两种: 1.临界点筹划法 公司现有一普通标准住宅开发项目，按土地增值税规定可扣除的相关开发成本费用合计4000万元（包括取得土地使用权价款、开发成本、开发费用、20%加计扣除，但不包括与转让有关的税金），该项目计划售价总额5400万元。 方案一：R=5400万元 营业税金及附加 R5%(1+7%+3%)=297万元 增值率 (R-∑C)/∑C=25.67% 应纳土地增值税 (R-∑C)30%=330.9万元 应纳企业所得税 (R-∑C*-330.9）25%=193.03万元 税后利润 R-∑C**-330.9-193.03=579.07万元 （注：为简化计算令∑C=∑C*=∑C**，下表同理） 根据《土地增值税暂行条例》第8条的规定：对于纳税人建造的普通标准住宅，如果增值率未超过20%，免征土地增值税。在方案一情况下，土地增值税增值率为25.67%，接近税收优惠政策中的20%，因此公司可以通过降低售价、降低增值率的方法（方案二）进行纳税筹划。 方案二：R=5100万元 营业税金及附加 R5%(1+7%+3%)=280.5万 增值率 (R- ∑C)/∑C=19.15% 应纳土地增值税 0 应纳企业所得税 (R-∑C*-0）25%=204.88万元 税后利润 R-∑C**-0-204.