北京市土地增值税扣除项目评估技术指引.doc

PAGE 1 - 北京市土地增值税扣除项目评估技术指引 （旧房及建筑物评估） 1 总 则 1.1 目的与依据 为规范北京市土地增值税扣除项目的房地产估价活动，合理评估土地增值税扣除项目，保障国家和本市土地增值税相关法规制度的顺利实施，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）等法规文件以及《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》，制定《北京市土地增值税扣除项目评估技术指引（旧房及建筑物评估）》（以下简称《指引》）。 1.2 适用范围 本指引适用于依据《暂行条例》《实施细则》转让旧房及建筑物时,确定土地增值税扣除项目金额的旧房及建筑物价格估价活动。 1.3 估价原则 房地产估价机构和注册房地产估价师须遵循课税报告的特点，依据《暂行条例》《实施细则》以及相关的税制规定、政策，依据本指引独立、客观、公正地开展相关估价活动，并对出具的估价报告负责；遵循本指引的相关规定，不得对估价对象随意设定假设条件，不得根据预先设定的结果进行估价。 1.4 作用 依据本指引得到的估价结果和估价报告可作为确定土地增值税扣除项目金额的参考依据，供税务机关审核。 2 评估内容 2.1 旧房及建筑物价格 本指引所称旧房及建筑物价格，为旧房及建筑物重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，亦称旧房及建筑物重置成新价。 2.2 旧房及建筑物重置成本价 本指引所称旧房及建筑物重置成本价，是指采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出 。 旧房及建筑物重置成本采用成本法评估，包括前期开发成本、房屋建设成本、管理费用、财务费用及其他成本费用。 2.3 成新度折扣率 成新度折扣率是指扣除建筑物因折旧造成价值减损后的余值占建筑物重置成本的百分比。 3 评估相关事项 3.1 估价目的 土地增值税扣除项目的估价目的应表述为：为估价委托人转让旧房及建筑物时向政府主管部门申报计算土地增值税扣除项目提供参考依据而评估旧房及建筑物价格，即旧房及建筑物重置成新价。 3.2 价值时点 依据本指引开展旧房及建筑物价格估价活动，价值时点为纳税人转让旧房及建筑物的时点。即转让房地产的交易合同签订之日、或房地产拍卖成交之日、或产权交易成交之日。 3.3 前期开发成本发生时间 前期开发成本发生时间，是实施房屋及建筑物所在宗地红线外的基础设施建设（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热）及宗地内场地拆迁平整的时间。 3.4 评估应收集的资料 房地产估价机构和注册房地产估价师在进行土地增值税扣除项目旧房及建筑物价格评估时，应要求纳税人提供以下资料： （1）国有土地使用证； （2）房屋所有权证或不动产权证书； （3）转让房地产时的交易合同、拍卖成交确认书、产权交易资料等文件； （4）取得房地产时的购买合同、购买发票、或缴纳契税证明； （5）土地使用的用地批文； （6）征地、征收补偿、与土地开发相关费用的支付凭证及有关资料； （7）土地使用权出让合同、出让金支付凭证； （8）税务机关要求的其他材料。 4 前期开发成本的评估 4.1 前期开发成本的内涵 前期开发成本是为实现房屋主体的建造、使用条件所发生的土地开发费用，通常包括房屋及建筑物所在宗地红线外的基础设施建设费用（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热）及宗地内场地拆迁平整费用。 4.2 估价方法 前期开发成本的评估，应根据发生前期开发成本费用时所对应的基准地价标准和修正体系，采用基准地价修正法进行。 4.3 发生时间的确定 以有偿转让方式获得房屋，且房屋所附着土地为出让土地使用权的，前期开发成本的发生时间为购买房屋时房地产交易合同的签订之日。如果无法提供购买合同的，则价值时点按下列材料依次确定：购房发票开具日期（若有多张发票，以第一张为准）、契税单据开具日期。 以自建方式获得房屋，且房屋所附着土地为出让土地使用权并进行了基础设施建设、场地平整的，前期开发成本的发生时间为土地出让合同签订之日。土地出让合同签订之后因故重新签订出让合同或签订出让合同补充协议的，应视重新签订或补充的内容确定发生时间。 以自建方式获得房屋，且房屋所附着土地为划拨土地使用权并进行了基础设施建设、场地平整的，前期开发成本的发生时间为用地批文批准之日。 4.4 基准地价的选择 根据确定的前期开发成本发生时间，选用相应的基准地价标准和修正体系进行评估。 前期开发成本发生时间 适用的基准地价 计算公式 2002年 1993年北京市基准地价 （京政发〔1993〕34号） 前期开发成本（元/建筑面积）=[（市政及四源费+小区