上海-海上海LOFT总体营销执行报告（2003年--104页）.ppt

一、市场供应状况 补强建议 包装、优化看房通道，营造良好看房环境 根据目标客户特点，设计建造样板房，增加产品的视觉冲击力、激发客户购买欲 现场设置单体模型，加强客户对产品的感性认识 设置楼体挂幅，加大宣传面、展示良好工程形象 提前确定并落实相关物管服务，增加人性化、商务化内容 增加智能化设施，全面提升产品档次 第四阶段：强销过渡期 2/1至/3/1 工作重点 总结工作、调整策略、扩大宣传面，为下一波强销蓄势。 价格策略 延续前期价格策略，以总价相对低且区位较好的小套进行首轮价格过渡 此阶段推售总量为：32套，累计销售率45% 关键词：盘整、蓄势 57% 累计推售比例占总数 40 5 18 17 未售累计 144 14 55 75 已收累计 184 19 73 92 公开累计 接受预定登记 8号楼 58 接受预定登记 23 35 累计销售数 40 0 18 22 9号楼新推 83 0 36 47 9号楼累计 86 14 32 40 累计销售数 0 0 0 0 10号楼新推 101 19 37 45 10号楼累计 累计 大套（推售数） 中套（推售数） 小套（推售数） 楼号 过渡强销期2月1日-----3月1日主推房源9#楼智慧之眼 过渡强销期2月1日-----3月1日主推房源9#楼智慧之眼 推广主题： 以拜年为主题维系客户、交流信息。 广告主题： 硬广告、软性宣传、DM 推广手段： 海上海创意LOFT，商务新纪元。 单位：周 单位：套 强销过渡期每周销售套数计划 单位：周 单位：万元 强销过渡期每周销售套数计划 本阶段预期效果 进一步巩固并提升产品的市场形象，作好价格过渡。 第五阶段：二次强销期 3/1至/5/14 工作重点： 巩固、积累客户，争取最大限度成交客户。 推案计划 分两个版块进行： 大套：由于总价高脱离中、小套有较大距离，并且经过前期的客户积累和调整，所以在这个时段进行独立的集中推售； 推售单位：27套；累计销售率：54% 中、小套：利用2次房展会以及前期各个渠道所进行的客户积累，于3月底集中推出剩余8#楼创意之门的中小型房源。 推售单位：69套；累计销售率：75% 关键词：爆发、促销 65% 累计推售比例占总数 36 14 10 12 未售累计 171 28 63 80 已收累计 207 42 73 92 公开累计 接受预定登记 8号楼 76 10 28 38 累计销售数 23 23 0 0 9号楼新推 106 23 36 47 9号楼累计 96 18 35 42 累计销售数 0 0 0 0 10号楼新推 101 19 37 45 10号楼累计 累计 大套（推售数） 中套（推售数） 小套（推售数） 楼号 第二波强销期主推房源：8#创意之门（大套销售期） 85% 累计推售比例占总数 37 10 14 13 未售累计 240 42 89 109 已收累计 277 52 103 122 公开累计 56 4 20 20 累计销售数 70 10 30 30 8号楼新推 70 10 30 30 8号楼累计 98 20 33 45 累计销售数 0 0 0 0 9号楼新推 106 23 36 47 9号楼累计 98 18 36 44 累计销售数 0 0 0 0 10号楼新推 101 19 37 45 10号楼累计 累计 大套（推售数） 中套（推售数） 小套（推售数） 楼号 第二波强销期主推房源：8#创意之门 第二波强销期主推房源：8#创意之门 单位：周 单位：套 第二波强销期周销售套数计划 单位：周 单位：万元 第二波强销期周资金回笼计划 价格策略 1、中小物业结合项目的工程进度及较好区位，再次抬价； 2、大套由于没有集中面市，原则上根据区位区分价格， 不做明显价格抬升。 推广主题： 全面展示项目综合实力及发展商的品牌实力。 广告主题： 海上海创意LOFT，真实的未来商务世界 推广手段 1、硬性广告 2、软性广告 3、开展俱乐部活动，加强口语传播效应 4、房展会促销? 本阶段预期效果 全面展示项目综合实力及发展，在首轮的强推攻势下，推动第二轮销售。 第六阶段：清盘期 5/14至/6/30 工作重点 充分利用客户资源及各项促销，针对性销售剩余物业。 价格策略 对于剩余单位进行针对性的销售促进并鼓励客户传代销售 推售单位：所有剩余物业 ；累积推售占总量：100% 关键词：针对、扩张 100% 累计推售比例占总数 18 9 6 3 未售累计 301 51 113 137 已售累计 319 60 119 140 公开累计 56 10 42 45 累计销售数