第三章房地产开发用地法律制度.ppt

第三章 房地产开发用地法律制度 一、国有土地使用权出让 二、国有土地使用权划拨 三、国有土地使用权转让 四、国有土地租赁 五、集体土地征用 一、国有土地使用权出让 1、出让的概念和特征 （1）概念：出让与转让、出租的不同之处。 （2）法律特征 （3）出让国有土地使用权的权利内容和限制 2、出让的范围 （1）城镇国有土地 （2）具有商业性利益的土地 3、出让的批准权限：国务院及各级人民政府 4、出让方式 （1）协议 （2）招标 （3）拍卖 （4）挂牌 5、出让年限及届满展期 6、出让的收回制度 相关链接：竞买保证金究竟交多少？ 重庆市国土房管局公示的二郎科技新城中心地块和沙坪坝原重庆无线电厂Ａ宗地块，出让金分别为2.12亿元和7380万元，竞买人须先交保证金1000万元和200万元； 2005年底价2.8亿珠江新城地块交竞买保证金300万； 2009年北京天竺开发区22号地，14.1亿元起拍价，大龙地产2亿保证金，50.5亿竞得 国十九条：土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20% （2010年3月10日） 案例讨论1 某私营公司欠我８７万元未还，我起诉并申请法院对其名下一幢３层楼房予以查封。判决生效后，该公司不履行债务，我申请强制执行。法院决定对查封的房屋进行拍卖。当我得知自己仅是该公司其中一名债权人后，决定参加竞拍买下这幢楼房。法院执行人员要求我交纳保证金后才能参加竞拍。像我的情况参加竞拍也要交保证金吗？ 分析： 2005年１月１日起施行的最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，第１３条：“拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的５％。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在３日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于３日内退还竞买人。” 案例2：竞买保证金应该交给谁 某拍卖公司接受当地国土部门委托，以1.92亿元的价格成功拍出当地的99.7亩国有土地使用权。买受人是某房地产开发公司，当场签署拍卖成交确认书，并且有公证人员现场公证。　　数月后，买受人以成交金额超出公司经济承担能力为由拒绝付款，造成事实上的违约。当时该房地产公司参加竞买时，110万元竞买保证金被强行要求交到国土部门。此后，拍卖公司两次向国土部门致函，请求确认买受人是否不再付款，如果不能按约定付款，拍卖公司将按《拍卖法》有关规定，向房地产公司索要其应当支付的佣金。??? 国土部门复函拍卖公司称，确认原买受人不能履约，请拍卖公司自行向房地产公司主张权利。此复函中还提及：原买受人交纳的竞买保证金已经被当地市政府挪用。??? 那么，本案例中，拍卖公司是否可要求国土部门返还竞买保证金110万元吗？ 分析： 1.该拍卖程序合法、拍卖有效。 2.竞买人与委托人之间则不存在任何形式上的合同关系。本案例中竞买人与拍卖公司签订竞买协议，形成了拍卖人与竞买人之间的合同关系。 3.该保证金是拍卖公司和竞买人之间的约定，应该由组织实施拍卖的拍卖人收取。 4.委托人是委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。委托人在组织拍卖活动、实施竞买程序中，与竞买人之间不存在相应的法律关系，因此，委托人不具备向竞买人收取竞买保证金的资格。 二、国有土地使用权划拨 1、土地使用权划拨的概念和特征 2、划拨土地使用权的性质 3、权利内容 4、范围 5、批准权限和程度 6、终止 7、划拨土地使用权的商品化 三、国有土地使用权转让 1、转让的概念 2、转让方式 （1）出售 （2）交换 （3）赠与 （4）继承 （5）入股 3、转让的原则 4、转让生效的要件 （1）土地使用权具备可转让的条件 （2）当事人须订立书面转让合同 （3）须办理土地使用权过户登记 第二次课堂作业 1.所有划拨用地都是无偿取得的。 2.在起拍价基础上逐渐加码的拍卖方式叫荷兰式拍卖。 3.对于已经签署了书面转让合同的房地产，房地产原所有人还有转让权。 四、国有土地租赁 （一）国有土地使用权人出租土地情形 1.土地使用权人出租土地的含义（房地不可分） 2.租赁生效条件： （1）土地使用权人具备出租条件 （2）房地一起出租 （3）签订租赁合同 （4）办理登记 3.土地使用权人出租土地的效力 （1）承租人的权利和义务（不得自行转租） （2）出租人继续履行土地使用权出让合同 （3）租赁权具有某些物权的效力（排斥再出租、买卖不破租赁、优先购买权） （4）出租期限、用途限制 一个典型的租赁纠纷案例 （二）国家出租土地情形 1.含义 2.适