2015年恒大地产商管中心商业资讯3月刊.pdf

商業號 2015年 （叁月刊） 商業地產資訊交流 商業地產知識分享 恆大地產集團 商業經營管理中心匯編 2015年3月3 日 本期導讀： （一）、2015 中国养老地产10大趋势（P2.) （二）、地产企业PK社区电商（P6. ） （三）、年后招商要注意的若干问题（P10. ） （四）、郊区大盘社区商业规划设计要点（P13.) （五）、商业地产轻资产化：三种运营模式、四种途径全解析（P18 ） （六）、人人乐转型求变以社区超市为主的业态结构（P21. ） （七）、『行业观察』“主题化”引领购物中心风向标 （P24. ） （八）、商业地产新蓝海：文化商业街开发运营全程实操（P28. ） （九）、租金的计算构成 （P34. ） （十）、下期內容預告（P42. ） 1 2015 中国养老地产10大趋势 导读·Introduction 老年人处于人生中的“夕阳”阶段，而楼市已将养老地产锁定为“朝阳”产业。据不完全统计，以天津市为例“养老”为概念 的地产项目有十几个，越来越多的房企也表示将进军养老地产。2015年养老地产将又会有怎样的发展趋势呢？ 一、政策层面 1、国家动真格——养老地产真的要受惠了 自2014年起，市场期盼已久，专门针对养老地产的政策开始落地，养老优惠政策逐步向养老地产倾斜。2014年4月 23 日，国土资源部发布《养老服务设施用地指导意见》，规定对于营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等 有偿方式供应，原则上以租赁方式为主，出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权。这意味着建设性养老用地有了 国家规范；出让或租赁建设用地使用权可以抵押获取资金，拓展融资渠道，减缓资金压力。 评论 ：政府出台的一系列政策虽然大多仍针对事业性养老，但在依靠民间力量发展养老服务体系方面的态度是明确的。 养老地产土地政策的落地，标志着养老地产享受国家优惠政策的开端，接下来可能专门针对养老地产的税费，津补贴 等的政策也会陆续出台。 2 二、市场层面 2、拨开云雾见青天——盈利模式日益明朗化 走在前列的企业已经多角度探索养老地产的盈利模式，并且取得了一定的成绩。例如亲和源的“社区化养老”、绿城的 “学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式、万科的“邻里式养老”；这些先行者们通过几年的战略发展研究，项目试水 实践，给中国式养老地产发展模式很多有益的方向探讨。 评论 ：养老地产盈利模式尚处在探索阶段到明朗阶段，虽然距盈利模式成熟尚有距离，但在2015年，将会有更多企 业对养老地产盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的创新将是今年的主旋律。 3、众人拾柴火焰高——更多企业参与进来 据我们不完全统计，已经有10余家保险企业、80多地产开发企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投 资总额超3000亿元。相信随着养老地产行业前景日益明朗化的大背景下，会有更多的企业参与进来。 4、三个臭皮匠赛过诸葛亮——企业分工专业化 刚刚起步的中国养老地产领域，虽然汇聚了地产商、保险公司及其它金融投资企业，但各自的角色定位仍然比较模糊， 往往一家企业要扮演多重角色，既是投资商，又是开发商，甚至还兼具运营商的角色，投资商、开发商与运营商尚未 实现完全分离。 评论 ：随着养老地产市场的快速推进，各类企业的短板会暴露的更加明显，企业间分工与合作的必要性愈发明显，风 险的分拆与资金的匹配也会更加合理。市场不断分化，专业不断分工将是2015年的主旋律。 5、万丈高楼平地而起——服务配套体系完善化 政府层面对养老关注，是推动养老服务体系的完善的利好信号。 《关于加快发展养老服务业的若干意见》 ，从国家战 略高度提出完善养老服务体系：政策上，健全养老服务政策法规体系、行业规范；服务上，生活照