不动产类押品压力测试工作(总行课件).ppt

不动产押品压力测试工作通报及下一步工作要求 总行授信执行部 2010年9月 目录 一、不动产押品压力测试的背景 不动产市场大幅波动为压力测试提出了要求 受益于金融危机后经济刺激政策，2009年房地产市场迅速回暖，部分地区已表现出过热现象 一、不动产押品压力测试的背景 针对房地产市场的过快增长，2009年底以来，中央政府连续公布相关政策，抑制房地产市场的过热，避免市场剧烈波动。 一、不动产押品压力测试的背景 根据中央政府通知精神，各地方政府、银监会迅速出台配套细化政策跟进，对房价的形成有力的调控之势。 政策颁布后，截至2010年四月份，东部和西部地区销售面积环比下降，其中一线城市环比下降最为显著，中部环比有所增长；全国新开工面积增幅继续扩大；继国务院“新国十条”后，北京、青岛、深圳等城市先后出台多项地方新政； 一、不动产押品压力测试的背景 新政后房地产市场有了较为明显的变化 需求：商品房累计销售面积增速持续回落，7月单月销售面积同环比下降显著 1-7月全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅较1-6月回落5.7个百分点。而7月单月全国商品房销售面积仅为6466万平方米，环比下降29.8%，同比下降15.4%，明显高于5-6月2-3%的同比降幅。分区域来看，中部地区销售面积增速最高，西部地区和东部地区次之。 价格：商品房销售均价持续回落，百城住宅价格指数环比下跌 全国商品房销售均价在今年1-4月达到顶峰后持续回落，1-7月全国商品房销售均价为4995元/平方米，虽然较2009年全年上涨6.4%，但较1-6月均价（5025元/平方米）下降了0.6%。虽然4月以来累计成交均价持续回落，但成交量仍较为低迷，预计未来累计成交均价将进一步回落。 据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年7月，全国100个城市住宅平均价格为8308元/平方米，环比下跌1.32%，其中26个城市价格环比上涨，74个城市价格环比下跌。价格上涨的城市中，哈尔滨上涨幅度最大，为2.95%；价格下跌城市中，下跌幅度最大的汕头跌幅为4.32%。涨跌幅在1%以内的城市数量共有52个。 一、不动产押品压力测试的背景 供应：投资、新开工等指标增速略有回落，但与历史同期相比仍处于高位 2010年1-7月，全国完成房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，增速较1-6月回落0.9个百分点；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%，较上半年回落0.2个百分点。 资金来源：开发企业资金来源增速持续放缓，银行对开发企业的支持力度减弱，自筹资金占比稳步上升 房地产开发企业年内资金来源3.89万亿元，同比增长39.4%，增速较1-6月回落6.2个百分点。从各资金来源占比重来看，银行贷款和个人按揭贷款占比较年初有所下降，而自筹资金占比稳步上升。 一、不动产押品压力测试的背景 未来房地产市场依然充满不确定性。 中央决心——房价不降，调控不止 国务院26日向全国人大常委会提交审议的报告显示，中国将坚决抑制投机性购房需求。报告认为，住房价格过快上涨势头得到初步遏制，但部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。报告同时指出，今年下半年，政府将重点稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求；同时进一步完善基本住房保障制度，加大保障性安居工程建设的资金投入和土地供应，加快保障性住房建设进度，尽快增加有效供给。这一最新表态显示，中央对房地产调控的策略和决心都已十分清楚：房价不降，调控不止！ 多城市进行房产税试点准备； 银行进行50%压力下压力测试; 在政府、房企、购房者的博弈中，成交量大幅下挫，但房价无实质性下降，市场前景不明。 2010年房地产市场已积聚了一定的风险，受多方因素影响，不确定性增加，客观上为不动产压力测试提出了要求。 一、不动产押品压力测试的背景 我行对不动产的管理为压力测试提供了保证 不动产押品是我行最重要的押品。根据我行2009年末押品统计，不动产类押品价值达到12310.18亿元，较2008年同期增长56.48％，不动产押品占总押品价值的比例达到63.41%，且占比呈逐步上升趋势 ； 我行已连续三年对不动产押品进行内部评估，押品及所担保贷款的各项信息、数据齐全，为押力测试提供了有力的支持； 通过对占比最大的不动产进行压力测试，进一步了解、把握我行押品的抗风险能力。 充分的前期准备工作为压力测试增强了可操作性 本年度的不动产压力测试方案吸收了去年的经验，在推出前两次征求分行意见，并经过团队的集体讨论，凝聚了集体的智慧。 目录 二、压力测试工作进程及结果通报 测试指标的选择 测试思路与方法 测试范围