上海大通2015年山鑫置业金山石化招商项目定位与推广策划初案 (NXPowerLite).ppt

项目SWOT分析 本案紧邻石化卫零路，未来可构成石化商业中心； 即将建成通往上海南站的城际快铁金山客站距离本案约1公里左右； 拥有较好的地块开发条件； 开发商的实力及口碑； S W O T 区域内人口增长有限； 对消费者及零售商区域影响力有限； 区域内现有的商业发展成熟； 金山区的房地产市场处在长三角经济圈的价格洼地，但其具有交通枢纽、工业基础雄厚以及“黄金海岸线”的三大优势，未来升值潜力巨大； 区域传统百货居多，新颖的主题商业中心存在一定市场机遇； 未来将有国内外旅游客构成的消费群体； 区域内商业竞争； 百联购物中心的直接竞争； 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 经由上分析，我们不难发现： 项目地理位置的优势明显； 需要突破现有商圈模式并对其形成强大的改进推动力； 利用城际高铁的交通优势，扩大自身发展的空间； 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 商业模式解读 创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。从商业发展的规律来看，商业地产必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。 中国的商业地产发展经历了几种主流商业模式：第一代供销社商业模式；第二代百货商业模式、第三代SHOPPINGMALL购物中心，及第四代城市生活休闲中心(LIFE STYLE)。 第四代商业模式强调体验式购物，在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。购物已不再是第四代商业模式最重要的功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中餐饮、娱乐、休闲占有相当重要的比例。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 一 个 主 题 以流动的水为主体，营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的休闲购物主题公园。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 整体零售定位 未来石化板块的商业中心之一 家庭娱乐消费为主 区域旅游 消费为辅 结合中档 零售 城际高铁的 优势 以家庭型消费为主，业态以适合全家购物休闲为主打。集特色餐饮、时尚精品…… 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 市场定位 本项目市场定位：中档 高 低 价格 本地化 品牌 国际化 石化百货 瑞鑫百货 蓝色海岸生活广场 易初莲花+乐购 本项目 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 市场定位 本项目市场定位：中档 金山石化商圈并非传统的核心市级商圈，随着近年来大量住宅的新建而逐渐成熟完善；作为一个非核心商圈，距离市中心距离较远，且是以大众人群消费为主的商圈，因此本项目中档的市场定位符合整体的发展态势。初期定位较高风险过大。 目标消费者：金山本地的消费群体是本项目的主要目标消费群体。其中主要以家庭型消费群体为主；同时城际高铁将扩大本项目的辐射范围。 在业态的国际化上区别于目前石化地区主要项目，并和周边商业项目形成错位竞争，以颠覆传统的新颖商业模式运作。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 水视界 新体验 整体零售概念及主题 购物 餐饮 休闲 娱乐 文化 交流 运动 “水视界，新体验”——当我们走进去的那一刹那，我们会惊讶 地发现：那就是一片海！ 海天一色，碧水微澜，畅游在水世界的三维空间里，体验那从 未有过的轻松和愉悦。蓝色水柱中庭贯穿、潋水扶梯轻柔婉转、水 光舞台晶莹华美，为您呈现一场视觉的饕餮盛宴和心灵的臻美体验。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 业态组合方法 以消费者需求进行业态组合 中国传统百货业基本上都是按照传统消费需求角度来考虑，按照业态、年龄或单价来分区，比如鞋子一个区，化妆品一个区，服