城市综合体开发战略.ppt

地块景观价值分析： 区域 景观价值判断 打分 10分 A 可观部分中心园林，其他景观基本无。 5 B 可观部分中心园林及城市景观。 6 C 尽揽小区中心园林景观。 8 D 可观部分小区中心园林景观相对较好。 7 E 靠近公园、景观较为优越。 10 B E C A D 小学 幼儿园 灵芝公园 学校 写字楼 城 市 干 道 二期项目 一期内部资源分析——景观/噪音 地块噪音影响分析： B E C D 区域 噪音价值判断 打分 10分 A 临近小学和商业中心、噪音较大。 5 B 临近创业路，车流较大，噪音较为明显。 4 C 小区中心、基本无噪音 9 D 临近幼儿园和周边工业厂房，噪音较大。 6 E 靠近公园，噪音较小。 8 小学 幼儿园 灵芝公园 学校 城 市 干 道 写字楼 A 二期项目 一期内部资源分析——景观/噪音 B E C A D 小学 幼儿园 灵芝公园 学校 城 市 干 道 写字楼 地块 景观 噪音 综合得分 权重 70% 30% A 5 5 5 B 6 4 5.4 C 8 9 8.3 D 7 6 6.7 E 10 8 9.4 通过对地块景观及噪音方面的比较分析表明地块内各区域的综合素质排位： E > C > D > B > A 第一集团 第二集团 第三集团 二期项目 一期内部资源分析——景观/噪音 E 16000 C 14500 A 10800 小学 幼儿园 灵芝公园 二期项目 学校 城 市 干 道 写字楼 D 13000 B 12000 2007 2008 2009 成长期 二级市场价格走势 三级市场价格走势 2006 10800 价格 时间 13000 A B C D E 12000 14500 16000 第一集团 第二集团 第三集团 四房 五房为主 三房为主 小三房 二房为主 E > C > D > B > A 一期内部资源分析——景观/视野/噪音 住宅户型配置——整个项目满足90/70 将90平方米以上户型尽量布置在一期。 二、三期户型全部为90M2以下户型。其中二期的景观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三房以上单位。 本项目住宅总建筑面积约为58.87万M2 ，根据90\70政策，90 M2以上户型面积为17.66万M2。 一期住宅总建筑面积为25.38万M2，则90 M2以上户型占一期住宅面积比例为70%， 90 M2以下户型占一期住宅面积比例为30%。 90平方米以上户型面积比为70%，90平方米以下户型面积比为30%。主要分布在A区朝创业路位置、B区较差位置、和D区朝向写字楼位置。 110-125平方米三房和135-170平方米四房为主力户型，面积比分别为40%、25%。分布在A区、B区朝向灵芝公园、小区园景位置。 180-220平方米五房为本项目中平面最大面积，全部位于A区同时朝向灵芝公园、小区园林的最佳位置，面积比为5%。 一期户型定位和分布说明 稀缺舒适型大户型社区 户 型 面积 (M2) 主力面积(M2) 面积比 套数 套数比 二房二厅 78-85 80 20.00% 20.00% 635 27.67% 27.67% 三房二厅 85-90 88 10.00% 50.00% 288 12.58% 51.00% 100-110 108 15.00% 353 15.37% 115-125 120 25.00% 529 23.06% 四房二厅 135-143 140 15.00% 25.00% 272 11.86% 18.56% 160-170 165 10.00% 154 6.71% 五房二厅 180-220 200 5.00% 5.00% 63 2.77% 2.77% 一期总体户型比例 红色为二房蓝色为85-90M2三房绿色为100-125M2三房黑色为四房黄色为五房 A D C B 一期 二期 户型分布示意图 初步预估：需14个单元，建议为A:4*1栋+6*6栋B:3*1栋+4*1栋+6*4栋D:3*1栋 住宅户型配置——一期满足90/70 严格根据90/70政策，则90平方米以上户型占一期住宅面积比例为30%， 90平方米以下户型占一期住宅面积比例为70%。 景观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三房以上单位。 四房、五房的面积比方案一相对缩小，以增加大户型的套数。 组合方式实现舒适型大户型社区 实际设计时，可以考虑多种组合的可能性，诸如通过1个85㎡+75㎡单位的组合，实现160 ㎡的大户型; 1个75㎡+65 ㎡单位的组合，实现140 ㎡的大户型，丰富产品的多样性。 针对本项目，由于地位位置、容积率、周边环境、市场竞争、地块素质等的各项差异，结合本项目定位，本项目一期户型