史蒂芬地产咨询--超奢华写字楼、酒店式公寓和商

针对宝安写字楼现有租客，房地产投资客和宝安未来将大量新增的关内同行业客户，深圳中原三级市场工商铺部协同深港研究中心对上述客户进行了抽样调研，本次取样如下： 宝安写字楼现有租客20份 房地产投资客20份 宝安新兴客户20份 表示比较满意的地方： 交通方便， 配套较完善 价格合理 建议聘请国际知名专业大师设 计，提升大堂的档次与品味。 大堂用材上采用高级石材与体现 现代感的玻璃、金属组合营造 或典雅豪华、或现代时尚的风格。 外部广场环境： 提升办公楼外环境的关键 通过水景与园林绿化的结合 与大堂内环境遥相呼应 规划定位 方案一 考虑到建筑间的楼间距和项目本身的特性，若以两栋塔楼的形式出现，每栋塔楼的平层面积将不超过800平米； 考虑建筑的核心筒及公共空间的布置，使用率较低；对于项目档次的提升存在很大的障碍。 核心筒 两栋塔楼 规划定位 方案二 项目占地4600平米，建筑覆盖率为40％，项目的基底面积可达到1840平米。 中原建议：方案二作为本项目首选规划方案，后续经济指标测算将按此方向展开 连排方式 写字楼 + 酒店式 公寓 小面积可自由组合和间隔写字楼最为畅销 同时也是目前宝安客户最为需求的写字楼形态 市场依据 竞争依据 主要竞争区域宝安中心区定位高其项目基本都将以大面积单位为主。 市场前瞻 宝安的产业发展将衍生出大批成长型小公司，从而增加对小面积写字楼的需求。 产品定位 总体物业定位 建筑形态定位 写字楼、酒店式公寓和商业的综合商务运营体 酒店式公寓 裙楼商业 写字楼 总体物业定位 中低端：冠利达大厦、泰华大厦 高端：？？？ 顶级 写字楼 中高端：公路局大厦、宝晖大厦 本项目 荣超、骏业等项目 与其同宝安中心区竞争项目短兵相接，不如另辟蹊径， 率先占位，抢占高端市场！！！ 档次定位：宝安区准甲级写字楼 总体档次定位 产品 资源 主题定位方向 客户 地段 宝安老城区 周边配套齐全 地处宝安金融街 可打造创新型写字楼产品 国际化商务背景 看重成熟配套和区域的发展机遇 注重形象， 总体形象定位 西岸华尔街·新锐商务舱 定位内容 定位演绎 ◆ “西岸”指本项目的地理位置和区位优势； ◆ “华尔街” (wall street)是纽约市曼哈顿区南部一条大街的名字，是美国一些主要金 融机构的所在地，新安路也是宝安的金融机构聚集地，就是宝安的华尔街 ◆ “新锐商务舱”，本项目所提供的是一种高效的，能够激发创造性思维的办公空 间，我们称之为“商务舱”。也代表我们的产品将是一个具有创造性的新型产品。 总体形象定位 【第五部分 项目定位】 总体定位 写字楼定位 酒店式公寓定位 产品建议 定位依据一 区域客户特征 进驻宝城写字楼的企业以电子、高科技、物流企业为主，它们是目前宝安的企业支柱。 写字楼客户定位 定位依据二 区域客户需求 客户主要需求40-60㎡和100-150 ㎡的办公面积 需求完善的商务配套和休闲配套，主要以银行、餐饮和商务中心为主 这些公司虽然规模不大，但是很在意公司的形象，所以对写字楼的外在形象包装尤为看中 面积小 配套全 形象高 写字楼客户定位 定位依据三 未来客户变化及发展方向 交通规划影响的关内及周边区域客户 经济环境带来的增加投资的原有客户 发展战略催生的第三产业客户 企业状况新生的其他客户 新增客户 区域规划吸引的大量物流和科技企业 写字楼客户定位 区域客户特征 区域客户需求 未来客户变化及发展方向 写字楼客户定位 客户定位 细分： ——宝安片区原办公企业及大型投资客为主力客户； ——其中以贸易、金融、物流、航运等行业为主； ——保险、IT、中介、装修、证券业等为辅。 中型企业、投资客 写字楼客户定位 其它客户群： 保险、IT、中介、装修… 偶得客户群： 南山客户 重点客户群： 贸易、金融、物流… 核心客户群： 投资客、宝安原企业 写字楼客户定位 50—100㎡ 100—150㎡ 80% 20% 写字楼户型定位 50㎡ 50㎡ 50㎡ 50㎡ 50㎡ 50㎡ 50㎡ 50㎡ 100㎡ 100㎡ 50㎡ 50㎡ 200㎡ 300㎡ 分割出售 可组合使用 写字楼户型定位 市场比较法 本项目预计租金 收益还原法 本项目价格 写字楼价格定位 比较因素：区位前景、交通、商服配套、教育配套、周边环境、项目环 境、规模、装修档次、户型结构、开发商公信力、成熟度、 宣传包装等 权重设置：