前期介入管理及费用测算10.25.docx

前期介入管理

前期介入管理方案

一、人员进驻时间计划：我公司将在物业管理委托合同签订后，根据开元新城项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本项目的物业管理工作。并全面导入ISO9000质量管理体系，严格考核，充分发挥员工的工作潜能和热情，从而达到理想的服务成效。

二、物业组织机构：

XXXX物业管理有限公司xxxx物业管理有限公司开元新城服务中心

XXXX物业管理有限公司

xxxx物业管理有限公司开元新城服务中心

维修部

客户服务部

保洁服务部

公共秩序部

三、人员配置计划：开元新城项目一期占地面积4万平方米，建筑面积6.7万平方米，其中，住宅面积5.7万平方米，商业用房1万平方米，公建设施11373.41平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需24人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、客服主管1人、客服管理员2人、水电维修主管1人、水电工1人、保洁工3人、绿化1人、公共秩序维护员主管1人、公共秩序管理班长2人、公共秩序维护员10人（门岗2名、监控1名、巡逻2名，两班运转）。

四、主要工作职责

1．物业经理职责

（1）在总公司的领导下，全面负责该项目的物业工作。

（2）负责对该项目进行日常管理和控制，其结果对总公司负责。

（3）负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。

2．管理员职责

（1）负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作。

（2）负责电话的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过程的考核和监督。

（3）负责收集分公司文件、资料整理工作。

（4）负责有关费用的收取工作。

3．维修人员职责：

（1）严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运行日志，完善运行技术参数。

（2）及时调整运行方式，降低空耗，节约费用。

（3）加强与其他专业的协作配合，确保整体设备的正常运行。

4．公共秩序维护员职责

（1）工作期间要具有良好的亲和力。

（2）工作时间内，严格按作业指导书值守现场。

（3）负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。

五、主要工作内容

1．对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。

2．物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。

3．对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。

4．作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作。

5．对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有针对性的开展各项服务。

6．在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。

7．物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。

8．房屋装修过程中的监管和服务。

9．物业各种标识的制作和服务工具的配置。

10．物业交付前房屋拓荒工作的实施。

六、启动开办费的测算：

1．员工工资：因项目计划在2014年8月31日交付，交付后到2014年12月31日，因考虑到各项手续的不齐备，不具备收费条件，建议由开发建设单位一次性支付前期物业启动开办费。项目经理、管理员、维修工、公共秩序维护员要提前120天到岗（距2014年12月31日），公共秩序维护员、保洁工提前120天到岗（距2014年12月31日）。

项目

人数

月工资标准

工资总额

备注

项目经理

1

6000

12000

60天

客服管理主管

1

4500

9000

60天

客服管理员

2

2300(x2)

4600

60天

工程部主管

1

4500

9000

60天

水电工

1

3000

6000

60天

微机管理员兼出纳

1

2300

4600

60天

公共秩序维护员主管

1

4500

9000

60天

公共秩序维护员

12

2500（x12）

60000

60天

绿化工

1

1800

3600

60天

保洁工

3

1400（x3）

8400

60天

合计

24

63100

126200

2.社会保险和按规定提取的福利费：

项目

测算依据

费用总额

社会保险

按项目经理、客服管理主管、维修主管、公共秩序维护员主管工资总额的34.63%计算，其中养老24.63%、医保8%、失业2%。因上述4人为总公司外派，其余人员尚处在试用期，暂不考虑。

6752.85

培训费

按工资总额的1.5%计算

841.33

合计

7594.18

3.办公用品购置费：

名称

数量

单价

概算金额

备注

台式电脑

4台

3500

14000

办公1台，收费1台。

针式打印机

1台

2600

2600

收费打印专用

普通办公桌

7张

300

2100

经理1张，管