房地产-美国房地产市场研究系列一：降息预期持续波动，美国房地产市场如何表现.docx

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分析师：

靳璐瑜

jinluyu@

S0190520080003

王沁雯

wangqinwen@S0190523040001

assAuthor

美国房地产市场研究系列一：

降息预期持续波动，美国房地产市场如何表现

2024年4月19日

投资要点

去年底以来，市场高度关注如果降息美国房地产市场如何表现。当前，美联储降息预期持续波动，按揭利率有所下降但仍在高位。高利率既限制了供给，也限制了需求，美国房地产市场整体表现为量缩价稳。如果按揭利率不变或下调幅度较小，当前状态能持续吗？如果开启降息，美国房地产市场又将如何表现。我们从美国房地产市场供给端、需求端详细分析，尝试解答。

供给端：1）短期，当前库存低位，降息幅度越高越有利于供给释放；2）中长期，受土地和审批等因素限制，有一定约束。

短期看，二手房供给受到高利率“锁定效应”，库存水平很低，新房受影响相对不大。截至2024年2月，美国二手房库存周期2.9个月，新房8.4个月。短期供给较大程度取决于降息幅度。自23年10月美国30年按揭利率下降以来，美国二手房挂牌有所改善，但仍处于低位。因为美国绝大部分存量按揭利率低于4%，而当前利率为6.88%（截至24年4月11日），可能需要利率进一步下降才会有大量锁定房源释放。长期看，2012年以来美国整体住房供应一直是短缺的，主要因为美国土地供应、流程审批等不确定性始终约束新房供给。2000年以来平均每年新房成交70万套，占总交易量的11.7%左右，占当前存量住房规模的0.53%。房地美测算，2020年末美国住房缺口约为380万套。这种情况下，美国自住房屋空置率持续下降，23年末仅0.9%（12年为2%左右）。长期以存量交易为主也导致美国存量房屋老龄化问题明显，进一步影响二手房有效供给。

需求端：1）短期，当前购房负担高位，降息有利于释放购房需求；2）中期，从人口、居民资产负债表角度来看，有一定支撑，风险相对不大。

短期看，高利率导致美国房价收入比等指标处于高位，降息有利于缓解购房压力、释放购房需求。且研究表明如果后续利率有所下调，哪怕房价小幅上升，居民可负担能力仍会改善。中期看，美国人口、居民资产负债表等均给需求一定支撑。从人口角度看，美国适龄购房人口仍有增长，当前主力购房群体（婴儿潮和千禧一代）需求释放仍有一定空间。从资产负债表角度看，美国居民资产负债率处于相对健康的位置，且本轮主要是优质群体加杠杆，风险相对不大。

基于此，我们做了不同情景假设。整体来看，美国当前需求端相对健康，由于供给缺口的存在以及供给释放的长期约束，价格方面相对有韧性，销量方面有一定弹性。如果降息大概率量、价均上涨，如果不降息，可能依然量缩价稳。

情形一：若按揭利率维持高区间，则大概率延续2023年市场情形，量缩价稳。

情形二：若按揭利率小幅下行，则可能较23年温和复苏，量微增而价持平或微涨。

情形三：按揭利率大幅下行，则量、价可能出现明显反弹，利率降幅越大反弹幅度越大。

考虑美联储近期表态以及美国主要地产相关机构预测，2024年美国地产大概率接近情形二：按揭利率小幅下行，市场温和复苏，新房、二手房成交出现小幅反弹，新房、二手房价格持平或微涨。当然，仍需关注后续美国降息预期的变化。

投资建议：从供需两端分析来看，短期美国房地产市场较大程度受按揭利率变化影响。按揭利率下降有利于供给和需求的释放，且利率下降幅度越大，供需释放弹性也越大。近期美联储降息预期持续波动，当前来看，今年较大概率呈现利率小幅下调。那么美国房地产市场量价可能温和复苏。当然如果后续利率下调幅度较大，那么中短期美国房地产市场可能有较好表现。关注美国地产链相关标的。

风险提示：美联储降息进度不及预期、美国经济增速超预期下行、金融风险事件等

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目录

一、供给端：短期主要受利率影响，长期有一定约束 -6-

1、过去两年：高按揭利率限制二手房供给 -6-

1.1、二手房过去两年受高利率“锁定效应” -6-

1.2、新房承接挤压需求，受影响相对较小 -7-

2、短期：供给弹性较大程度取决于