虎门国际公馆价格体系.pptVIP

完整版课件ppt虎门国际公馆价格体系2009年9月20日价格体系均价（略）一、实收价单制定二、帐面价单制定三、价格走势和推售安排一、实收价单制定（按毛坯均价6818元/M2）（一）价格制作框架（二）平面系数操作（三）层差操作（四）价单控制（一）价格制作框架平面：景观、视野、朝向、户型、噪音(5个）垂直：层差（1个）(景观)

1、价格因素第1层（住宅起层）各单位单价：平面系数＊基价2层以上各单位价格在第1层的基础上逐一加上层差求得。2、价单制作方式重点：★平面系数以10分为总分，确定整个小区所有户型在景观：视野：户型：朝向、噪音上总的比例分配（用参于人都通过的方式来决定）。（二）平面系数操作（以系数值表示）

景观：视野：户型：朝向、噪音=4.0:2.0:2.0:1.0:1.0项目周边情况示意图(1)景观系数归纳所有户型的景观，将所有景观列出，在规定总分下依次给分。重点：★因各单位景观在不同楼层遮挡程度不同，以该单位多数景观为准。景观绝佳山湖景观及内部景观41、客厅：50%;2、主人房：30%;3、其他房：20%可以看到山景、湖景及内部园林3.2看到部分山景或湖景，及部分内部园林2.4仅看到内部部分园林1.6马路边园林景观0.8可看园林极少0（2）视野系数：归纳所有户型的视野，将所有视野列出，在规定总分下依次给分。视野（2）最大楼间距（>50M）21、客厅：50%;2、主人房：30%;3、其他房：20%部分楼间距（约30-50M）1.33较小楼间距（＜30M）0.67对视，对角建筑0（3）户型系数（累加）归纳所有户型的户型，将所有户型列出，在规定总分下依次给分。户型（2）带大入户花园：0.41、根据户型合理性打分，首先来权衡户型的舒适度2、根据户型所带阳台、凸窗的有无进行打分，确定功能的增加而产生户型优劣的差异3、户型得分以相加的方式入户花园较小：0.2无入户花园0厅房方正、开阔：0.3厅房较小0.2厨卫实用：0.2厨卫较小、不实用0.1交通面积少，玄关实用：0.2阳台大气、实用：0.1飘窗赠送:0.1通风、采光好：0.1私隐性好：0.1(4)朝向系数归纳所有户型的朝向，将所有朝向列出，在规定总分下依次给分。朝向（1）正南11、客厅：50%;2、主人房：30%;3、其他房：20%东南1西南0.6正东0.3东北0.3正北0西北-0.6正西-1（5）噪音系数归纳所有噪音的条件，将所有条件列出，在规定总分下依次给分。噪音（1）无路边噪音影响11、客厅：50%;2、主人房：30%;3、其他房：20%有少量噪音影响0.5受路边噪音影响严重0（三）层差（直接以价格表示）

1、跳差2、层差1、跳差（多以景观为标准）11栋10楼以下被10栋遮挡，14栋11楼以下11栋遮挡

2.层差★

（不同楼型不同比例，低、中、高三段，200元以内）（1）低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故5楼以下层差为80-200元差价（2）确定中低楼层承担主要价格压力，故5楼至11楼层差为30-150元差价（3）为避免高层空置，11层-18层差为50-100元。（四）价单控制重点：★总价整体建筑面积整体总价整体均价最高单价最低单价最高总价最低总价21114.771439570686818871560002183282488760二、帐面价单制定

帐面均价=实收均价/优惠折扣+优惠金额（一）优惠折扣（二）优惠金额（一）优惠折扣（各折扣*比率后再相加）优惠项目优惠幅度比率认筹优惠30000100%开盘优惠0.98100%0.98一次性付款优惠0.9950%0.9957天签合同优惠0.9950%0.995发展商保留优惠0.9850%0.99最终优惠＝0.96折（二）优惠金额30000元/套（合拼算一套）重点：★购房优